11.10.2024

В какой срок арендодатель должен уведомить арендатора при отказе от договора в одностороннем порядке?

Вопрос:

В договоре аренды нежилого помещения была согласована возможность немотивированного отказа от него со стороны арендодателя, при условии уведомления арендатора не позднее чем за 30 дней. Сам договор был заключен на 11 месяцев, но по истечении данного срока стороны не заявили о расторжении договора и арендатор продолжил арендовать помещение на тех же условиях. В какой срок в данном случае арендодатель должен уведомить арендатора об одностороннем отказе от договора: срок, согласованный в договоре или в срок в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ – за три месяца?

 

Ответ:

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

При этом в п. 2 ст. 310 ГК РФ говорится о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства допускается в случаях, предусмотренных законами или договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Неопределенный срок договора аренды - это неизвестный заранее период, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства.

Если действие договора возобновилось на неопределенный срок после истечения срока договора, у таких арендных отношений есть как преимущество, так и недостаток.

Недостатком является то, что любая из сторон может его прекратить без объяснения причин. Ей нужно будет только уведомить другую сторону за месяц или - при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В остальном, условия договора при этом остаются прежними.

Однако норма п. 2 ст. 610 ГК РФ диспозитивна, поэтому в договоре может быть установлен другой удобный сторонам срок для уведомления об отказе.

Учитывая вышеизложенное, арендодатель в ситуации, указанной в вопросе, вправе применить сроки уведомления об отказе от договора, которые в нем согласованы.

А именно, уведомить об отказе от договора не позднее, чем за 30 дней, без указания причины.

Данный вывод поддерживается судами (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу N А79-1316/2022, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 N 02АП-3897/2023 по делу N А17-6529/2022).

 

Обоснование:

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенное разъяснение в качестве императивной нормы закрепляет право сторон отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, однако не ограничивает их в согласовании иного, отличного от закрепленного в данной правовой норме, срока предупреждения об отказе от такого договора.

Такой срок, исходя из буквального толкования последнего предложения второго абзаца пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть установлен соглашением сторон.

По условиям договора (пункт 3.1.12) арендатор обязался не позднее чем за 30 календарных дней сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта в связи с окончанием срока аренды по договору, рассчитаться по всем предусмотренным договором платежам и вернуть объект по акту приема-передачи в состоянии, в котором он его получил с учетом естественного износа.

Таким образом, протолковав условия договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того обстоятельства, что проект договора подготовлен арендодателем, суд первой инстанции, вопреки доводам заявителя жалобы, верно установил, что стороны фактически закрепили право арендатора уведомить арендодателя за 30 календарных дней до прекращения договора (пункт 3.1.12 договора).

Уведомлением от 22.11.2021 N 31 Предприниматель заявил о прекращении договора и освобождении помещения в соответствии с пунктом 3.1.12 договора. Согласно имеющейся отметке указанное уведомление получено Обществом 23.11.2021.

С учетом изложенного, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что Предприниматель, обратившись к Обществу с уведомлением от 22.11.2021 N 31, реализовал свое право на односторонний отказ от договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о прекращении договорных отношений между сторонами 24.12.2021.

 

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 N 01АП-8604/2022 по делу N А79-1316/2022

 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, договор аренды заключен сторонами на срок с 01.10.2013 по 31.12.2015 (пункт 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.11.2014), однако по истечении срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться спорным имуществом, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как указано выше, пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при условии уведомления другой стороны не менее чем за 30 календарных дней.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, реализуя свое право на односторонний отказ от договора, ответчик направил истцу письмо от 16.04.2019 (почтовым отправление от 25.04.2019 N 15300028211443), известив арендодателя о расторжении с 01.06.2019 договора аренды от 01.10.2013 N 79 в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 05.11.2014. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение ООО "СКС" отказаться от договора.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие 01.06.2019.

Между тем суд первой инстанции не учел, что исходя из буквального толкования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ срок предупреждения об отказе от договора может быть установлен соглашением сторон.

В рассматриваемом случае пунктом 5.1 договора предусмотрен срок уведомления арендодателя о предстоящем расторжении договора - не менее чем за 30 календарных дней.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что истец получил уведомление о расторжении договора от 01.10.2013 не позднее 07.05.2019 (л.д. 11). Следовательно, датой прекращения действия договора аренды от 01.10.2013 является 07.06.2019 (07.05.2019 + 30 календарных дней).

 

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 N 02АП-3897/2023 по делу N А17-6529/2022

 

Дополнительная информация:

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора

Готовое решение: Какие последствия влечет окончание срока действия договора

Готовое решение: Что такое пролонгация договора и как она происходит

 

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.