09.10.2024

Как учесть основное средство ИП на УСН при расчете лимита стоимости ОС для возможности применения УСН, если по нему не закончены капитальные вложения и оно числится на счете 08 (капитальные вложения)?

Вопрос:

Вопрос касается перехода ИП с УСН на ОСНО при следующих условиях. Физическое лицо в начале 2024 года купило одно здание. В июле 2024 оно же как ИП купило второе здание, в результате чего сумма по договорам покупки превысила 150 млн руб.

Помещение из второго договора стоимостью 80 млн руб. будет сдаваться в аренду. Договор аренды будет подписан в сентябре, но в настоящий момент помещение не пригодно к полноценному использованию. С арендатором подписан акт доступа в помещение для осуществления ремонтных работ. Арендная плата не взимается до конца 24 года, получен будет только обеспечительный взнос, который подлежит возврату. Акт приема-передачи помещения будет подписан в декабре 2024 года или в январе 2025.

Необходимо ли это помещение уже ввести в эксплуатацию (так как договор аренды заключили) или мы можем его оставить на счете 08 до доведения его до состояния, пригодного к использованию? Так как если оно на счете 08, то ИП не перешагнет лимит стоимости ОС и может остаться на УСН.

По первому договору помещение приобреталось на физическое лицо, но используется в предпринимательских целях. Участвует ли данное помещение в расчете стоимости ОС для оценки возможности применения УСН?

 

Ответ:

По общему правилу, ИП не может применять УСН, если остаточная (балансовая) стоимость принадлежащих ему ОС больше 150 млн руб. (пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Это ограничение действует как в равном порядке как для организаций, так и для ИП (Письма Минфина России от 16.12.2020 N 03-11-11/110289, от 30.01.2019 N 03-11-11/5277, ФНС России от 19.10.2018 N СД-3-3/7457@, п. 6 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).

Таким образом, ограничение по стоимости основных средств, установленное пунктом 4 статьи 346.13 НК РФ, распространяется на стоимость нежилых помещений, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости на физическое лицо и используемых этим лицом в качестве индивидуального предпринимателя в предпринимательской деятельности (Письмо Минфина России от 16.12.2020 N 03-11-11/110289).

ИП на УСН используют критерии для отнесения имущества к основным средствам и определения стоимости основных средств, установленные Федеральным стандартом бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 "Основные средства", утвержденному приказом Минфина России от 17 сентября 2020 г. N 204н (Письмо Минфина России от 11.02.2022 N 07-01-10/9691).

Таким образом, ИП на УСН имеет право учитывать основные средства на счете 08, при наличии таких оснований и переводить указанные объекты в состав ОС на счет 01.

По условиям вопроса, ИП приобретенное здание намерено сдавать в аренду, и по причине не готовности здания к использованию (сдаче в аренду), принимает меры по доведению его до готовности к использованию, обеспечив доступ в это помещение арендатору, который своими силами доводит данное помещение до готовности к эксплуатации.

При рассмотрении вопроса об отнесении имущества к используемому в предпринимательской деятельности необходимо учитывать, в частности, позицию Минфина России, выраженную в Письме от 12.05.2014 N 03-11-11/22083, согласно которой временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, отсутствие договоров аренды, ремонт помещения и т.п., а также использование имущества (его части) для управленческих нужд индивидуального предпринимателя сами по себе не могут рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности.

Таким образом, если ИП приобрел по договору купли-продажи здание, которое пригодно к эксплуатации, то акт приемки-передачи здания является достаточным основанием для включения его в состав основных средств (см. Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).

Получается, что здание, фактически готовое к эксплуатации, но числящееся на счете 08, необходимо учесть для расчета лимита основных средств ИП на УСН.

При этом также необходимо учесть следующее. В отношении объектов недвижимости действует общее правило по признанию в учете первоначальной стоимости основного средства – капитальные вложения должны быть завершены, в том числе расходы по доведения имущества до состояния готовности к использованию.

Они должны переводиться со счета 08 на счет 01 (03) по факту готовности к использованию (завершения капитальных вложений), независимо от факта госрегистрации права собственности, а также независимо от формальностей в оформлении строительной документации.

Если же приобретенное здание находится в состоянии, непригодном к использованию (например, приобретено новое здание без отделки), до момента завершения работ по доведению его до состояния, пригодного к использованию, оно будет числиться на счете 08. И только после того, как все работы по доведению его до состояния, пригодного к использованию, будут завершены, у организации появится обязанность принять его к учету в составе основных средств (Письма Минфина России от 17.06.2011 N 03-05-05-01/11, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370).

На основании изложенного, в том случае, если ИП решит учитывать приобретенную недвижимость на счете 08, то у него должны быть документы, подтверждающие состояние здания как не готового к использованию в связи с незавершенным капитальными вложениями (отсутствие отделки, необходимость проведения ремонта и т.п.). При этом капитальные вложения должны быть произведены самим ИП. При иных условиях, мы полагаем, что возможны споры с налоговым органом.

 

Дополнительная информация:

Вопрос: Об утрате ИП, использующим в предпринимательской деятельности нежилые помещения, права на применение УСН, если остаточная стоимость ОС превысила 150 млн руб. (Письмо Минфина России от 16.12.2020 N 03-11-11/110289)

Готовое решение: Какой лимит стоимости основных средств установлен для УСН

Вопрос: Об определении ИП, не ведущим бухучет, размера остаточной стоимости ОС в целях применения УСН. (Письмо Минфина России от 11.02.2022 N 07-01-10/9691)

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.