Как заплатить НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности более пяти лет и сдававшейся в аренду ИП?

Вопрос:

Каким образом будет исчисляться налог с продажи квартиры, находящейся в собственности физического лица более 5 лет, если в период владения физическое лицо (собственник), зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя (на ОСН) и действующее по договору аренды как ИП, сдавало квартиру в аренду?

Ответ:

Если ИП применяет ОСНО (общую систему налогообложения), то на него распространяется норма ст.217 НК РФ о не обложении НДФЛ доходов от продажи жилого помещения (квартиры), находящихся в собственности налогоплательщика более пяти лет. Таким образом, такие доходы не подлежат налогообложению НДФЛ. Налоговую декларацию по этим доходам представлять не требуется.

Однако, если ИП применяет УСН (упрощенную систему налогообложения), то налоговые органы могут квалифицировать полученный доход от продажи квартиры, как доход от предпринимательской деятельности, подлежащий налогообложению УСН.

Обоснование:

Готовое решение: Как облагается продажа имущества у ИП на ОСНО

1.2. Как у ИП на ОСНО облагается продажа жилой недвижимости

Такие операции в общем случае облагаются НДФЛ в зависимости от того, как долго жилье находилось у вас в собственности и использовали ли вы его в предпринимательской деятельности или нет.

Начислять НДС при продаже жилья не нужно независимо от того, использовалось оно в бизнесе или нет. В первом случае эта операция освобождена от НДС, а во втором вы не являетесь плательщиком этого налога (п. 1 ст. 143, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

1.2.1. Как у ИП на ОСНО облагается НДФЛ продажа жилой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Если проданное жилье (а равно садовый дом) находилось у вас в собственности продолжительный период (от пяти или трех лет - в зависимости от ситуации), по общему правилу налог не придется платить (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Если же вы владели им на праве собственности меньше указанного минимального срока, надо уплатить НДФЛ.

Возможен и иной подход: если ваша деятельность непосредственно связана с продажей недвижимого имущества, то продажа недвижимости облагается налогами в общем порядке в соответствии с вашим режимом налогообложения. Если такой предпринимательский доход подлежит обложению на ОСНО, то он облагается НДФЛ независимо от срока владения. Такие выводы можно сделать из Писем Минфина России от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 31.10.2022 N 03-04-05/105574, от 22.09.2021 N 03-11-11/76758.

Ваши расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, учитывайте в составе профессионального вычета. В частности, это могут быть суммы начисленной амортизации по вашим ОС - объектам недвижимости (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

К доходам от продажи жилья вы можете применить имущественный вычет. Если расходы на его приобретение вы учитывали в составе профессионального вычета или расходов по УСН (ЕСХН), то сумма имущественного вычета будет равна разнице между расходами на его приобретение и величиной учтенных расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

1.2.2. Как у ИП на ОСНО облагается НДФЛ продажа жилой недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности

Если проданное жилье находилось у вас в собственности продолжительный период (от 5 или 3 лет - в зависимости от ситуации), налог не придется платить (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Если же вы владели им на праве собственности меньше указанного минимального срока, налог с доходов от продажи надо уплатить. При этом вы можете применить имущественный вычет при продаже жилья (п. 6 ст. 210, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос