22.02.2024

Какие налоговые риски возникают при покупке квартиры единственным учредителем у собственной компании? Может ли уменьшить учредитель цену продажи данной квартиры в будущем на фактически понесенные расходы при ее покупке?

Вопрос:

Учредитель компании, работающий на должности генерального директора, покупает квартиру у своей компании. Могут быть ли вопросы от ФНС по данной сделке? Может ли генеральный директор при продаже в дальнейшем данной квартиры, уменьшить доход от продажи на сумму понесенных расходов?

 

Ответ:

Законодательство не содержит запрета на продажу объектов недвижимости (зданий, помещений в них, сооружений) взаимозависимым лицам (организациям, ИП, физлицам).

При этом налоговый орган вправе проверить обоснованность применения цен и получения налоговой выгоды по любой сделке, в том числе той, которая не признается контролируемой в соответствии с положениями разд. V.1 НК РФ. Собирать доказательства, что цена была занижена специально с целью уменьшить сумму налогов, инспекция будет в ходе проверки.

Соответственно если ФНС докажет, что цена сделки не соответствует рыночной, компании могут доначислить налог на прибыль и НДС.

Также можно отметить, контролируемыми признаются сделки между взаимозависимыми лицами, если соблюдены условия и суммовые пределы, которые установлены ст. 105.14 НК РФ.

 

При продаже генеральным директором (учредителем) данной недвижимости освобождение доходов от обложения НДФЛ зависит в том числе от того, сколько лет такое имущество было в его собственности. Так, по общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Если директор (учредитель) продаст квартиру ранее истечения минимального срока владения, то ему необходимо задекларировать полученный доход и уплатить с него НДФЛ.

При этом, он имеет право по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии, что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у ген. директора (учредителя), если он являетесь налоговым резидентом РФ (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб., при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов (дач), земельных участков (долей в перечисленной недвижимости).

Вместо имущественного вычета (в фиксированном размере) можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Доходы от продажи недвижимого имущества облагаются по ставке, предусмотренной п. 1.1 ст. 224 НК РФ, - 13% (п. 6 ст. 210 НК РФ).

 

Дополнительная информация:

Готовое решение: В каких случаях недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости

Статья: Продажа недвижимости взаимозависимому лицу: налоговые риски (Серова А.И.) ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 8)

Статья: Продажа бизнес-недвижимости дешевле кадастра - доначислят ли налог (Филиппова О.В.) ("Главная книга", 2023, N 13)

Готовое решение: Какие сделки признаются контролируемыми

 

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.