27.04.2020

Удержание НДФЛ

Вопрос:

Наша компания арендует у физического лица квартиру. Квартира принадлежит 2-м собственникам. Договор заключен с одним собственником, от второго собственника предоставлена доверенность, в которой он доверяет первому собственнику заключать договор аренды данной квартиры, получать деньги за аренду и оплачивать налоги и сборы по указанной квартире и т.п. Можем ли мы удержать НДФЛ с арендной платы лишь с того собственника, который фактически получает арендную плату или должны удержать налог пропорционально с каждого собственника? Если второй собственник ребенок, каким образом мы можем удержать НДФЛ?

Ответ:

Вопрос о порядке исчисления и удержания НДФЛ в ситуации, когда имущество сдается в аренду одним собственником от имени остальных, НК РФ прямо не урегулирован. Минфин дает противоречивые разъяснения. С нашей точки зрения, компания вправе удержать НДФЛ с полной суммы арендной платы с того собственника, с которым заключен договор аренды, при условии, что в договоре указано на соглашение собственников о том, что получателем доходов в виде арендной платы является тот собственник, с которым заключен договор аренды.

Несовершеннолетние граждане участвуют в налоговых и гражданских правоотношениях через своих законных представителей, в частности, через родителей.

Обоснование:

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст.212 НК РФ (п.1 ст.210 НК РФ).

Согласно ст.41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.

В частности, к таким доходам относятся доходы от сдачи имущества в аренду на территории РФ (пп.4 п.1 ст.208 НК РФ).

Российская организация - источник выплаты доходов, от которой или в результате отношений с которой налогоплательщик получил доходы, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога в бюджет (п.п. 1 и 2 ст.226 НК РФ). Исключение предусмотрено, в частности, для физлиц - ИП, которые производят уплату налога самостоятельно.

Налогоплательщиками налога являются непосредственно физические лица, получающие доход (ст.207 НК РФ).

Нормы гл. 23 НК РФ в равной мере применяются ко всем физлицам независимо от их возраста (Письма Минфина России от 11.09.2019 N 03-04-05/69918, от 19.12.2018 N 03-04-05/92596). Несовершеннолетние граждане участвуют в налоговых правоотношениях через своих законных представителей (например, через родителей) (п.2 ст.27 НК РФ, ст.ст.26, 28 ГК РФ, Письмо Минфина России от 24.05.2019 N 03-04-05/37899). Таким образом, если несовершеннолетний гражданин получает доходы, облагаемые НДФЛ, в том числе от сдачи имущества в аренду, НДФЛ уплачивается (удерживается) через его законных представителей. В гражданских правоотношениях несовершеннолетний гражданин также участвует через своих законных представителей (в частности, через родителей).

Что касается распределения доходов для целей НДФЛ, то поскольку квартира находится в долевой собственности, по правилам гражданского законодательства собственники вправе владеть и пользоваться имуществом по соглашению всех участников (п.1 ст.246, п.1 ст.247 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 НК РФ).

Таким образом, собственники имущества вправе самостоятельно распределить между собой доход от сдачи в аренду квартиры: как соразмерно долям, так и в ином порядке по соглашению между ними. Порядок исчисления НДФЛ должен определяться с учетом соглашения собственников (по смыслу см. также Письмо ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).

Минфин выпустил ряд писем о порядке исчисления НДФЛ при наличии нескольких собственников для различных ситуаций. Но они довольно противоречивы.

В частности в Письме от 23.11.2018 N 03-04-06/84858 в ситуации, когда доход в виде арендной платы получают несколько арендодателей, Минфин указывает, что физлица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от сдачи в аренду имущества и проинформировать об этом налогового агента. Если такая информация до налогового агента не доведена, налоговый агент вправе самостоятельно запросить ее у арендодателей. Отсюда следует, что арендатор должен исчислять и удерживать НДФЛ с доходов каждого арендодателя исходя из информации о размере доходов каждого из них.

В свою очередь, в Письме от 16.08.2013 N 03-04-06/33598 в ситуации, когда договор аренды заключен с одним арендодателем, тогда как собственников несколько, Минфин указывает, что лицом, получающим от организации-арендатора доход в виде сумм арендной платы, является арендодатель. С выплачиваемых ему доходов общество, исполняющее обязанности налогового агента, должно исчислять, удерживать и перечислять в соответствующий бюджет суммы налога в установленном порядке. Иными словами, если договор аренды заключен с одним арендодателем (от других есть доверенности), Минфин считает возможным исчисление НДФЛ только с одного этого арендодателя.

Но в одном из последних Писем от 17.12.2019 N 03-04-06/98721 Минфин указывает, что направление использования собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, дохода от сдачи указанного имущества в аренду, в том числе его распределения в соответствии с соглашением в пользу одного из собственников, не имеет значения для целей обложения НДФЛ. По мнению ведомства, величина дохода, полученного каждым из собственников от сдачи в аренду имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется пропорционально доле каждого собственника в праве общей долевой собственности.

В то же время, с нашей точки зрения, данный подход не совсем корректен. Ведь исходя из норм ГК РФ собственники вправе по своему усмотрению распределить доходы от сдачи имущества в аренду, в том числе без учета размера доли. В частности, получателем (выгодоприобретателем) 100% доходов может являться один из собственников. При этом поскольку доходом является именно экономическая выгода (с.41 НК РФ), считаем, что для целей НДФЛ сумма дохода должна определяться в соответствии с соглашением собственников, даже если доход распределен непропорционально долям в праве долевой собственности.

Таким образом, с нашей точки зрения, если договор аренды заключен с одним из собственников, возможны варианты исчисления НДФЛ, в зависимости от распределения доходов между собственникам, в частности:

1) Если по соглашению собственников (несовершеннолетний действует через своих законных представителей) получателем (выгодоприобретателем) всей суммы доходов от сдачи в аренду имущества является один из собственников, НДФЛ со всей суммы арендной платы исчисляется и удерживается только с него, поскольку вся сумма доходов является его экономической выгодой.

2) Если по соглашению собственников (несовершеннолетний действует через своих законных представителей) определен размер доходов, причитающихся каждому собственнику, однако расчеты производятся через одного из них ("ответственное" лицо), считаем, что сумму доходов для целей НДФЛ нужно распределить между собственниками в соответствии с их соглашением. Несмотря на то, что расчеты производятся через одного собственника, экономическая выгода (доход) возникает у каждого из собственников, указанного в договоре в качестве получателя соответствующей части доходов. Поэтому считаем, что НДФЛ должен исчисляться и удерживаться в части доходов каждого собственника. При этом доход считается полученным остальными собственниками на дату его перечисления "ответственному" лицу, которое выступает в качестве "третьего" лица для целей НДФЛ (пп.1 п.1 ст.223 НК РФ).

3) Если в договоре нет указаний о каком-либо соглашении собственников в части распределения доходов, возникает довольно проблематичная ситуация с точки зрения НДФЛ. Ведь в этом случае невозможно достоверно определить размер доходов, а значит, и налоговую базу каждого собственника. Следуя подходу Минфина из Письма от 16.08.2013 N 03-04-06/33598, НДФЛ в таком случае в полной сумме удерживается у того собственника, который выступает арендодателем по договору. Однако на наш взгляд, это не совсем корректно, поскольку экономическая выгода (доход) может возникать и у других собственников (исходя из соглашения между ними).

С учетом сказанного, считаем, что в данном случае организация вправе удерживать НДФЛ с одного собственника при условии, что в договоре будет содержаться ссылка на соглашение собственников о том, что получателем всей суммы дохода является указанный собственник. Если собственник является родителем несовершеннолетнего ребенка, сумма НДФЛ также исчисляется только с него, поскольку в части, приходящейся на несовершеннолетнего, он является его законным представителем и налоги за несовершеннолетнего уплачиваются через него.