Вопрос:
Можно ли заключить договор субаренды части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, указав расположение данной части на схеме расположения? Либо необходимо часть арендуемого земельного участка ставить на кадастровый учет для передачи его в субаренду?
Ответ:
По общему правилу арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) (п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).
В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Так, согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.
Объектом земельных отношений признаются не только земельные участки, но и части земельных участков, которые также могут передаваться в аренду (п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При этом, передаваемая в субаренду часть земельного участка должна быть надлежащим образом индивидуализирована, то есть в договоре субаренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Тем не менее, стоит отметить, что в законодательстве четко не решен вопрос относительно того, каким образом может быть индивидуализирован объект, если передаче в аренду/субаренду подлежит только часть земельного участка. На практике применяется подход, согласно которому достаточно подписанного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) в случаях передачи в аренду (абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Однако, из Определения Верховного Суда РФ от 14.01.2014 N АПЛ13-566 следует, что наличие кадастровых сведений о земельном участке представляет собой требование к описанию местоположения его границ, которое позволяет определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.
Кроме того, в абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 разъяснено, что заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Поэтому, полагаем, что для индивидуализации передаваемой в субаренду части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, желательно, чтобы эта часть участка была учтена в ЕГРН (поставлена на кадастровый учет).
Данная позиция прослеживается в сложившейся судебной практике (см. в обосновании ниже Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 27.09.2016 по делу N А43-14230/2016, Решение Арбитражного суда Московской области от 31.03.2021 по делу N А41-100394/2019).
Однако, имеется и противоположная позиция, основанная на разъяснениях содержащихся в абз. 7 п. 9 Постановления Пленума N 73, а именно, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта (примечание эксперта: индивидуализировать предмет можно в подписанный сторонами документе, содержащем графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (см. в обосновании ниже Решение Арбитражного суда Московской области от 07.12.2018 по делу N А41-82489/18, Решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2022 по делу N А76-26964/2021).
В Решении Арбитражного суда Белгородской области от 09.04.2024 по делу N А08-4068/2023 суд также указал: «…если публичный земельный участок был передан в аренду, то в дальнейшем арендаторы таких земельных участков могут передавать их в субаренду в согласованной между сторонами части (т.е. без выдела части)».
Учитывая вышеизложенное, следует, что договор субаренды части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен содержать в себе четкие характеристики, позволяющие определить данный земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, а также площадь передаваемой в аренду части участка и ее расположение, соответственно, для исключения риска оспаривания заключенности договора, в отношении части такого земельного участка, желательно провести кадастровый учет. Тем не менее, как показывает судебная практика, схема расположения части земельного участка, передаваемого в субаренду, также может подтверждать согласованность предмета данного договора. Иными словами, в законодательстве не содержится императивного требования о необходимости постановки на кадастровый учет части земельного участка (находящегося в гос. / муниципальной собственности), передаваемого в субаренду.
Обоснование:
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. по делу N А43-14230/2016
(извлечение)
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ).
Глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Таким образом, предметом договорных отношений в данном случае может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок. Участок, не прошедший кадастрового учета, не может быть идентифицирован среди других земельных участков, а также в пределах земельного участка, частью которого является, в связи с чем не может выступать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Указанный в договоре аренды от 22 июля 2009 года N 15940/03 земельный участок площадью 100 кв. м не прошел государственного кадастрового учета, в связи с чем не может выступать предметом договора аренды, в котором арендодателем является орган местного самоуправления.
Учитывая изложенное, договор от 22 июля 2009 года N 15940/03 аренды части земельного участка, которому не присвоен кадастровый номер, является незаключенным ввиду несогласования надлежащим образом существенного условия договора - его предмета.
Таким образом, у ответчика - ООО "Терра" отсутствуют правовые основания для пользования спорным земельным участком площадью 100 кв. м.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 31 марта 2021 г. по делу N А41-100394/19
(извлечение)
Глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (абзац 2).
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (абзац 5).
Как следует из пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
К уникальным характеристикам земельного участка как объекта гражданского оборота относятся площадь и координаты местоположения границ такого участка.
Вместе с тем, в договоре субаренды от 01.11.2017 N 3 указана только площадь предоставляемой части земельного участка с кадастровым номером 50:05:0060301:31 - 8000 кв. м.
В материалы дела представлен подлинник договора субаренды от 01.11.2017 N 3, к которому приложен раздел 2 кадастрового плана земельного участка, содержащий план (чертеж, схема) границ участка, в котором генеральным директором ООО "АССОРТИМЕНТ-АВТО" вручную заштрихована арендуемая часть участка (т. 1 л.д. 93).
При этом подпись со стороны ООО "ЕВРОПА ГРУПП" под указанной схемой отсутствует.
Доказательств соответствия заштрихованной в кадастровом плане части земельного участка с кадастровым номером 50:05:0060301:31 площади такого участка, указанной в пункте 1.1 договора, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.
Иных сведений, индивидуализирующих переданную часть земельного участка площадью 8000 кв. м - описание границ, ориентиры на местности, каталог координат, договор субаренды от 01.11.2017 N 3 не содержит. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Следовательно, объект субаренды не индивидуализирован, границы переданной в субаренду части земельного участка с кадастровым номером 50:05:0060301:31 сторонами не согласованы.
В этой связи суд приходит к выводу, что существенное условие о предмете договора субаренды от 01.11.2017 N 3 сторонами не согласовано.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 декабря 2018 г. по делу N А41-82489/18
(извлечение)
Доводы ответчика о том, что договорами субаренды не определен предмет договора - не имеется указание координат площадки (части земельного участка), предоставляемого в субаренду, не принимаются судом во внимание по следующим обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта.
Следовательно, истец имел право предоставлять в субаренду часть земельного участка, находящегося у него в аренде, без предварительного проведения кадастрового учета названной части земельного участка.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 марта 2022 г. по делу N А76-26964/2021
(извлечение)
При этом, судом учтена правовая позиция, изложенная в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 9 апреля 2024 г. по делу N А08-4068/2023
(извлечение)
Как указано в заявлении, возражениях на отзыв Ответчика и письменных пояснениях по заявленным требованиям, Андреев П.Ф. несколько раз обращался в Министерство имущественных и земельных отношений Белгородской области с заявлением о предоставлении ему в аренду части земельного участка с кадастровым номером 31:22:0000000:784, при этом такие части не учтены в ЕГРН, а межевой план к заявлению о предоставлении в аренду части земельного участка Истцом не прикладывался.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в Постановлении N 73 от 17.11.2011 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.
Таким образом, Высший Арбитражный суд РФ указал, что при первичном обращении к исполнительному органу с заявлением о предоставлении в аренду части публичного земельного участка, такая часть может быть предоставлена только после проведения кадастрового учета такой части. В свою очередь, если публичный земельный участок был передан в аренду, то в дальнейшем арендаторы таких земельных участков могут передавать их в субаренду в согласованной между сторонами части (т.е. без выдела части).
Дополнительная информация:
Вопрос: Каковы особенности заключения договора субаренды части земельного участка?
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
