Минфин: при УСН передача коммерческой недвижимости между родственниками-ИП образует налог
Недавно мы писали о подходе ВС РФ, который признал, что при дарении коммерческой недвижимости между родственниками не возникает НДФЛ в силу п.18.1 ст.217 НК РФ (см. новость от 23.04.2026). В том деле недвижимость была подарена матерью-ИП дочери, которая потом тоже зарегистрировалась в качестве ИП и платила НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду.
Вместе с тем есть несколько Писем Минфина, датированных ранее, из которых следует, что если недвижимость получена ИП на УСН в дар от родственника-ИП и используется (подлежит использованию) в предпринимательской деятельности, то доходы в виде стоимости такого имущества в общем порядке учитываются в составе доходов при УСН.
В связи с этим хотелось бы пояснить следующее.
Формально подход Минфина соответствует НК РФ, поскольку для целей УСН не установлено освобождения от налога доходов от получения имущества в дар от близкого родственника. Но этот подход справедлив для ситуации, когда договор дарения заключен между двумя ИП. При этом следует учитывать общий запрет на заключение сделок дарения между ИП (п.3 ст.23, пп.4 п.1 ст.575 ГК РФ). На практике договоры дарения между родственниками, как правило, оформляются от имени физлиц, которые являются плательщиками НДФЛ. И в таком случае вполне применим, на наш взгляд, подход ВС РФ, приведенный выше. Тем не менее, если на момент дарения коммерческой недвижимости оба родственника являются ИП, и одаряемый применяет УСН, надо учитывать риски возможных споров с контролирующими органами.
Письмо Минфина России от 13.08.2025 N 03-11-11/78484
Письмо Минфина России от 16.08.2024 N 03-04-05/77074