Специальные правила исчисления НДФЛ по доходам от продажи недвижимости установлены ст.214.10 НК РФ. Но там нет правил определения доходов по договорам мены. Это приводит к разным подходам в судебной практике, свидетелем чего стал КС РФ.
Гражданка передала земельный участок по договору мены и получила другой. Но их кадастровая стоимость существенно различалась: стоимость переданного участка составляла почти 3 млн. руб., а полученного – около 422 тыс. руб. При этом по договору земельные участки признавались равноценными (стоимость каждого из них установлена в размере 500 тыс. руб.), никаких доплат не было.
Налоговый орган решил, что гражданка должна была исчислить НДФЛ с кадастровой стоимости переданного участка, помноженного на коэффициент 0,7. Суды первых двух инстанций с этим не согласились и решили, что доход надо было определить из кадастровой стоимости полученного участка. Кассация поддержала подход налоговиков. ВС РФ пересматривать дело не стал.
Тогда гражданка обратилась в КС РФ с тем, чтобы оспорить п.2 ст.214.10 НК РФ во взаимосвязи со п.2 ст.567 ГК РФ. Первая норма обязывает исчислять НДФЛ при продаже недвижимости из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, если вырученная денежная сумма составляет менее указанной величины. Вторая предписывает применять к договору мены правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл.31 "Мена" ГК РФ. КС РФ признал, что есть правовая неопределенность. Он учел, что в судебной практике существуют разные подходы и обратил внимание, что подход, примененный в деле гражданки в итоге, фактически приводит к тому, что НДФЛ облагаются ее имущественные потери.
КС РФ предписал законодателю внести поправки в НК РФ, учитывая закрепленное в ст.41 НК РФ понимание дохода, как экономической выгоды, а также указанный в п.1 ст.3 НК РФ принцип фактической способности к уплате налогов. До внесения изменений НДФЛ по неэквивалентным договорам мены, по которым кадастровая стоимость полученного имущества (с учетом произведенных выплат, если они были) существенно больше кадастровой стоимости переданного имущества, определяется с соответствующей разницы.
Разъяснения КС касаются договоров мены, которые не связаны с предпринимательской деятельностью. При отсутствии кадастровой стоимости берется рыночная. Отдельно КС уточнил, что налоговые обязательства неопределенного круга лиц, исполненные и не оспоренные, а также предыдущие судебные акты по подобным спорам, которые вступили в силу (кроме дела гражданки), пересматриваться не должны.
С нашей стороны добавим, что применительно к делу гражданки подход КС означает, что у нее вообще не возникает НДФЛ, поскольку стоимость полученного имущества меньше (а не больше) стоимости переданного. Экономическая выгода в таких условиях может возникнуть у второй стороны, которая получила имущество большей стоимости. Но это еще при условии опровержения налоговиками эквивалентности обмена, то есть если для неравноценного обмена не было разумных причин, в том числе неэкономических (например, переезд на новое место жительства, улучшение жилищных условий и т.д.).
Постановление КС РФ от 15.01.2026 N 1-П
