По общим правилам ГК РФ арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.
В договоре аренды было прописано, что арендодатель вправе не чаще одного раза в месяц проводить осмотр объекта и при наличии нарушений в его содержании – составлять Акт о недостатках. Если арендатор не согласен с недостатками, то должен представить мотивированные возражения. При отсутствии таких возражений считалось, что требования арендодателя считаются принятыми арендатором, а недостатки подлежат устранению в течение 14 дней. Одновременно в договоре было закреплено, что арендатор обязан производить текущий ремонт объекта аренды не реже 1 раза в 2 года с учетом актов о недостатках объекта.
Арендодатель провел осмотр помещения и выявил 1584 недостатка. Арендатору был отправлен Акт с требованием устранить нарушения в течение 14 дней, но тот его не подписал и не представил возражений. Арендодатель обратился в суд. Первая инстанция и кассация иск поддержали в полном объеме, посчитав, что раз арендатор не представил письменных возражений на Акт, значит, он с ним согласен. Но апелляция провела судебную экспертизу работ и выявила, что к текущему ремонту относилась лишь часть работ. Суд обязал арендатора устранить недостатки только по этой части, назначив срок 4 месяца (с учетом критерия разумности).
ВС РФ согласился с апелляцией. Та правильно сделала, что назначила судебную экспертизу для определения характера недостатков, причин их образования и способов устранения. Несмотря на отсутствие письменных возражений арендатора на Акт о недостатках, суд первой инстанции должен был выяснить, относятся ли они к текущему ремонту, который должен выполнять арендатор. ВС также обратил внимание на нарушения со стороны арендодателя: он не уведомил арендатора о предстоящем осмотре объекта за 2 дня, как того требовал договор. Кроме того, первая инстанция должна была проверить объективную возможность выполнения спорных работ в обозначенные арендодателем сроки (14 дней). Эти ошибки исправила апелляция, поэтому ее решение осталось в силе.
Определение ВС РФ от 23.10.2025 N 305-ЭС25-7717
