Отказ Росеестра в государственной регистрации перехода права собственности на долю земельного участка на основании соглашения об отступном является правомерным, если к заявлению не приложены доказательства извещения остальных долевых собственников о намерении продать долю или документы, подтверждающие отказ остальных долевых собственников от преимущественного права покупки.
Определение ВС РФ от 18.11.2024 N 310-ЭС24-9039 по делу N А35-7877/2021
Фабула дела:
ИП обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными уведомлений Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом в удовлетворении требований отказано. Кассационный суд направил спор на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суд принял такое же решение – об отказе в удовлетворении требований, которое оставлено апелляционным судом без изменения. Кассационный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и принял новое решение по делу, об удовлетворении требований. Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и удовлетворяя заявленные требования, кассационный суд указал, что из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при нарушении сделкой преимущественного права покупки основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ - иск о переводе прав и обязанностей покупателя. При этом если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отсутствие государственной регистрации права в отношении спорного земельного участка, предоставленного в качестве отступного кредитору, лицо, обладающее преимущественным правом покупки, лишено возможности воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.
Позиция ВС РФ:
ВС РФ отменил судебный акт кассационного суда и оставил в силе судебный акты судов первой и апелляционной инстанций. ВС РФ указал, что в п. 40 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу ч. 7 ст. 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Таким образом, несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является действительной, законом регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил. При таких обстоятельствах, в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о законности оспариваемых решений Управления Росреестра, а суд округа неправильно не применил к спорным правоотношениям приведенные нормы ГК РФ, Закона N 101-ФЗ и Закона о регистрации. Так, при заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли. Поскольку на государственную регистрацию перехода права продавец и покупатель не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемые решения Управления Росреестра законными и обоснованными, а суд округа необоснованно признал данные решения незаконными и обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию перехода права.
Комментарий эксперта:
В соответствии с подп. 5 и 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для ее осуществления, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для государственной регистрации, не соответствуют требованиям законодательства РФ. В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению Росреестра в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав (ст. 27 Закона о регистрации). При этом в п. 40 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. Таким образом, в отсутствие документов, подтверждающих извещение остальных долевых собственников о намерении продать долю или документов, подтверждающих отказ остальных долевых собственников от преимущественного права покупки, Росреестр вправе приостановить государственную регистрацию перехода права собственности на долю, а в случае не предоставления указанных документов в предусмотренный срок отказать в государственной регистрации.
