Компания, являющаяся субъектом МСП, арендовала помещение у Департамента имущества г. Москвы. Пользуясь своим правом на приватизацию, она обратилась в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Ей направили проект договора купли-продажи. Но компания не согласилась с ценой и рядом иных условий. В Департамент был направлен протокол разногласий, но он не был согласован, в связи с чем организация обратилась в суд для урегулирования этих разногласий.
Первая инстанция изменила цену, а также ряд условий договора как со стороны покупателя, так и со стороны Департамента. Но апелляция и кассация оставили измененными только те пункты договора, которые касались цены, рассрочки и внесения платежей. Остальные условия договора суды приняли в редакции Департамента. Суды исходили из того, что есть типовая форма договора, утвержденная Департаментом. Организация могла оспорить только цену договора, а иные пункты договора должны быть определены собственником по типовому договору.
Однако ВС с этим не согласился. ВС указал, что Закон N 159-ФЗ, предусматривая право субъекта МСП оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, не устанавливает запрет на возможность урегулировать иные спорные вопросы об условиях выкупа в преддоговорном споре и судебном порядке (ст.ст.445 и 446 ГК РФ).
В ряде случаев Правительство РФ, а также уполномоченные органы могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.) (п.п.2, 4 ст.426 ГК РФ). Но из Законов N 159-ФЗ и 178-ФЗ не следует, что договоры купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, являются публичными. Нормами данных Законов не предусмотрена необходимость утверждения госорганами каких-либо типовых форм договоров и обязательность соблюдения условий подобного договора.
При таком положении типовая форма, утвержденная приказом Департамента, по смыслу п.1 ст.422 ГК РФ не содержит обязательных для сторон правил, а лишь определяет его примерные условия (п.3 ст.427 ГК РФ). Апелляция и кассация, которые предписали учитывать условия типового договора, не дали им оценку применительно к нормам ГК РФ.
В итоге дело направлено на новое рассмотрение.
Определение ВС РФ от 31.10.2024 N 305-ЭС24-12864
