Суды не разрешили зарегистрировать самовольно построенную многоэтажку, но ВС возразил

Довольно интересное дело дошло до ВС. Компания занималась строительством многоэтажных домов. На земельном участке с разрешенным использованием "размещение многоквартирных жилых домов этажностью от десяти этажей" было построено 4 дома. Потом компания получила разрешение на строительство 5-го дома выстой в 14 этажей, было возведено 2 секции. Но компания решила пристроить к ним еще секции (вторым этапом), начала строительство, однако разрешение на второй этап не получила. На неоднократные обращения за разрешением поступали отказы. Также она пыталась внести изменения в ранее выданное разрешение в связи с разделением объекта на этапы строительства и корректировкой проектно-сметной документации, но тоже безуспешно.

Департамент градостроительства подал иск на компанию о сносе самовольной постройки, но в этом иске было отказано. Суд выяснил, что постройка соответствует требованиям безопасности и ее сохранение не нарушает права и интересы других лиц, а снос дома без причинения ущерба рядом расположенным объектам невозможен. После этого компания подала иск в суд о признании права собственности на самовольную постройку. Это позволяет п.3 ст.222 ГК РФ. Там прописано три условия для этого:

· в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта

· на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям

· сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Однако суды всех трех инстанций отказали в иске, поскольку нашли в действиях организации признаки недобросовестности: компания вела строительство без разрешения и привлекалась к ответственности, в том время как занималась строительством профессионально. Между тем, ВС обратил внимание на следующие моменты.

Наличие у общества статуса профессионального участника рынка само по себе не является основанием для вывода о недобросовестном поведении. Кроме того, суды не учли, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку, которая фактически является частью многоквартирного дома и по которой отказано в сносе, создает дисбаланс между публичным и частным интересом. Организация неоднократно обращалась за выдачей разрешения, и суды не установили, что это было формально. Кроме того, у компании был ряд согласований, необходимых для строительства и эксплуатации объекта. В итоге ВС отменил все решения предыдущих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, при котором суды, при необходимости, должны будут провести судебную строительно-техническую экспертизу.

Определение ВС РФ от 07.10.2024 N 302-ЭС24-9662