Два предпринимателя продали земельные участки с/х назначения другому ИП – главе крестьянского (фермерского) хозяйства. Участки были переданы по акту 04.08.2020, оплатить их нужно было в течение 90 календарных дней. Однако позже продавцы предоставили покупателю рассрочку почти на год. Тем не менее оплата так и не поступила, в связи с чем ИП-продавцы уведомили покупателя о расторжении договора.
Участки были возвращены по акту лишь 07.02.2022 и получилось, что фактически ИП-покупатель безвозмездно пользовался участками весь период с 04.08.2020 по 07.02.2022, причем сдавал их в аренду. Продавцы направили покупателю претензию с расчетом общей суммы неосновательного обогащения и упущенной выгоды. Покупатель оставил претензию без ответа, и продавцы обратились в суд.
Суды всех трех инстанций иск не удовлетворили. Они исходили из того, что покупатель законно владел участками с момента заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. При расторжении договора стороны не определили обязанность покупателя по возмещению стоимости пользования земельными участками в период действия договора, как меры ответственности в случае его расторжения. Однако ВС с этими доводами не согласился.
Ссылаясь на нормы ГК РФ, ВС указал, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Вне зависимости от основания расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной. При ином подходе сторона, которая незаконно пользуется чужим имуществом, не имела бы никаких негативных экономических последствий и была бы демотивирована к тому, чтобы не допускать неосновательного обогащения.
Таким образом, покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения вследствие допущенного им нарушения обязательства, в случае расторжения договора обязан возместить продавцу все доходы, которые он извлек или должен был извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества. По недвижимости такие доходы могут быть исчислены, исходя из обычных (рыночных) ставок аренды или ставок, предусмотренных в договоре с арендатором, в зависимости от того, какой из вариантов расчета является предпочтительным для продавца. Дело направлено на новое рассмотрение.
Определение ВС РФ от 10.07.2024 N 305-ЭС24-318
