Обзор судебных актов ВС РФ по экономическим спорам

Застройщик не вправе произвольно без соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в МКД, введеннного в эксплуатацию, осуществлять преобразование сформированного исходного земельного участка.

Определение ВС РФ от 04.06.2024 N 305-ЭС23-29925 по делу N А41-2377/2023

Фабула дела:

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования об отказе в предоставлении государственной услуги "Утверждение схемы раздела или объединения земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", а также об обязании Администрации утвердить схему раздела земельного участка. Решением суда заявление удовлетворено. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение, об отказе в удовлетворении требований. Кассационный суд отменил постановление апелляционного суда в части отмены решения суда первой инстанции и оставил в силе данное решение. При этом кассационный суд признал правильным вывод апелляционного суда об отсутствии права на обжалование решения суда первой инстанции у граждан - собственников квартир в построенном МКД на спорном земельном участке.

Позиция ВС РФ:

ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что в случае, если земельный участок сформирован для строительства двух и более МКД с общими коммуникациями, объектами инфраструктуры и является неделимым с учетом соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства, то после завершения строительства одного из запланированных МКД такой участок не переходит в собственность только собственников помещений в этом МКД. Право общей долевой собственности на такой участок приобретут все собственники помещений МКД, возведенных на неделимом участке. Для правильного разрешения спора судам следовало установить, является ли спорный участок делимым (неделимым), а также возможен ли его раздел в соответствии с положениями действующего земельного, градостроительного и жилищного законодательства с учетом возведенной на нем инфраструктуры и с соблюдением прав и законных интересов как собственников помещений в МКД, введенном в эксплуатацию, так и будущих собственников помещений в строящемся МКД.

Комментарий эксперта:

При формировании земельных участков, в том числе путем раздела для строительства, должны быть соблюдены нормы градостроительного проектирования в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (п. 26 ст. 1 ГрК РФ). При этом положения ЗК РФ, ГрК РФ и ЖК РФ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором построены или запланировано строительство двух и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. Таким образом, земельный участок, сформированный для строительства двух и более МКД с общими объектами инфраструктуры не может быть разделен по собственной инициативе затройщика в ущерб законных прав и интересов собственников помещений в МКД, который введен в эксплуатацию.