Обзор судебных актов ВС РФ по банкротным делам

Заключение эксперта о рыночной стоимости недвижимости, как доказательство в суде, можно оспорить, если для определения рыночной стоимости эксперт выбрал объекты недвижимости не схожие по характеристикам со спорным объектом (Определение ВС РФ от 03.04.2024 N 301-ЭС22-10719(7) по делу N А43-32982/2018).

Фабула дела:

В рамках дела о банкротстве должника конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного должником и физлицом (покупателем), и о применении последствий недействительности этой сделки. Определением суда спорный договор признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде взыскания 1 270 000 руб. с физлица в пользу должника и восстановления задолженности должника перед физлицом в сумме 750 000 руб.

Позиция ВС РФ:

ВС РФ отменил судебные акты и направил спор на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что вывод судов о существенном отклонении цены договора от реальной стоимости недвижимости обоснован исключительно ссылками на заключение эксперта. Согласно данному заключению рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляла 1 270 000 руб. Между тем судами не учтено, что указанное заключение эксперта не имело заранее установленной силы и подлежало оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела (ч. 4 и 5 ст. 71, ч. 3 ст. 86 АПК РФ). В рассматриваемом случае эксперт счел возможным применить в процессе оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного. В ходе рассмотрения спора физлицо неоднократно ссылалось на наличие в заключении эксперта критических ошибок, приведших к существенному завышению рыночной стоимости, в частности на то, что эксперт в качестве аналогов принял объекты не являющиеся таковыми. Кроме того, физлицо в подтверждение довода о недостоверности величины рыночной стоимости недвижимости, определенной экспертом, ссылалось на сделку, заключенную конкурсным управляющим обществом. Она представила протокол о результатах торгов согласно которому в процедуре конкурсного производства управляющий должником реализовал за 850 000 руб. нежилое помещение, максимально приближенное по характеристикам к спорному объекту - помещение, расположенное в соседнем жилом доме такого же вида, имеющее немного большую площадь. Подобная цена продажи свидетельствовала, по мнению физлица, о равноценности предоставлений по оспариваемому договору. В нарушение норм АПК РФ суды, по сути, уклонились от исследования указанных обстоятельств, ограничились немотивированным выводом о том, что отчужденные до и в ходе банкротства помещения отличались, не указав, в чем выражались эти отличия, не выяснив, являлись ли данные отличия (при их наличии) более существенными чем те, что имелись в аналогах, выбранных экспертом.

Комментарий эксперта:

В соответствии с ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Из указанной нормы следует, что, если в процессе оценки заключения эксперта у суда возникают сомнения в обоснованности выводов эксперта, например, выявлены противоречия или заключение эксперта не сходится с иными доказательствам по делу, то принятие судом заключения эксперта как доказательство по делу недопустимо, поскольку содержащиеся в нем сведения могут не соответствовать действительности (ч. 3 ст. 71 АПК РФ). При этом, в случае сомнений в выводах эксперта, суд может назначить повторную экспертизу (ч. 2 ст. 87 АПК РФ)