Особенности продажи (покупки) приватизированных квартир

Граждане, имеющие право пользования квартирами по договору социального найма, вправе с согласия всех имеющих право на приватизацию данной квартиры лиц оформить ее в общую долевую собственность или в собственность одного гражданина, в том числе несовершеннолетнего (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1).

После приватизации квартиры собственник (собственники) вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе продать (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке, поскольку после приватизации граждане становятся собственниками.

Однако, во избежание возможных рисков и неблагоприятных последствий, покупателю квартиры целесообразно обратить особое внимание на зарегистрированных и проживающих в ней лиц, поскольку граждане, которые не являются собственниками приватизированной квартиры, но которые имели право на ее приватизацию и отказались от участия в приватизации (в том числе бывшие члены семьи собственника), сохраняют бессрочное право пользования такой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ; п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Следует отметить, что, в случае добровольного отказа не участвующих в приватизации граждан от права пользования приватизированной квартирой (например, в случае выезда в другое жилое помещение и при условии, что выезд носит постоянный характер), право пользования квартирой может быть прекращено в судебном порядке (ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.07.2019 по делу N 33-29146/2019).

Продажа приватизированной квартиры оформляется в общем порядке, но с некоторыми особенностями.

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и должен быть подписан сторонами сделки (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Он должен содержать сведения, позволяющие точно установить продаваемое имущество (как правило, это адрес, кадастровый номер и площадь квартиры), а также цену по которой оно продается (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Также в нем должны быть указаны граждане, сохраняющие право пользования квартирой или сведения об их отсутствии (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Передача квартиры покупателю осуществляется по акту приема-передачи или другому передаточному документу, который подписывается продавцом и покупателем. Также о приеме-передаче квартиры может быть указано в тексте самого договора, в этом случае составлять отдельный документ о передаче не требуется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

По общему правилу, такой договор не требует нотариального удостоверения. Однако, в установленных законом случаях это придется сделать, например, если квартира, принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).

Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Право собственности переходит от покупателя к продавцу с момента такой регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

При подготовке использовалась СПС КонсультантПлюс.