Реконструкция жилых помещений в МКД

В Градостроительном кодексе РФ сдержится определение реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) - это изменение его параметров, в том числе надстройка, перестройка и его расширение, а также замена, восстановление несущих конструкций (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Само по себе жилое помещение в МКД не относится к ОКС, а является обособленной частью МКД, который в свою очередь относится к ОКС (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ; п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Из этого следует, что, если в жилом помещении планируется проведение строительных работ, в результате которых произойдет изменение параметров самого МКД, например, оборудование отдельного входа, то такие работы относятся к реконструкции, и для их проведения требуется разрешение на строительство (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Такое разрешение дает право провести реконструкцию жилого помещения (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). При этом, если провести реконструкцию без разрешения, контролирующие органы могут привлечь правообладателя к ответственности (ст. 9.5 КоАП РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обратиться с заявлением в уполномоченный орган. В случае с реконструкцией жилых помещений, как правило, это орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположен МКД с реконструируемым жилым помещением (ч. 4, 7 ст. 51 ГрК РФ).

Кроме того, если реконструкция жилого помещения в МКД затрагивает общее имущество МКД (например, размер общего имущества МКД будет уменьшен в результате такой реконструкции), также требуется получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ; п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017; п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022). Как правило, согласие собственников МКД на реконструкцию подтверждает соответствующее решение общего собрания собственников помещений МКД (п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017; п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Следует отметить, что изменение параметров самого жилого помещения в большинстве случаев является не реконструкцией, а перепланировкой. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Например, к перепланировке относятся строительные работы, в результате которых происходит объединение смежных жилых помещений или раздел жилого помещения, в результате которых образуются иные помещения (п. 5 ст. 141.4 ГК РФ). Перепланировку жилого помещения нужно согласовать с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

При подготовке использовалась СПС КонсультантПлюс.