Суд: сделка купли-продажи недвижимости, заключенная в обход ограничений, является ничтожной

В рамках Указов Президента NN 81 и 95 со 2 марта 2022 года сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые резидентами с лицами, связанными с "недружественными" странами, совершаются в особом порядке и требуют разрешения Правительственной комиссии. Однако компания, 100% доли в которой принадлежало немецкой организации, продала недвижимость российскому ИП без соблюдения этих правил.

Сделку от имени компании совершил директор, зарегистрированный в Германии. Потом он уехал из России, и директора сменили. После этого компания обратилась с иском к ИП о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) и возврате имущества обратно. Истец ссылался, в частности, на то, что при заключении сделки не было получено разрешение Правительственной комиссии, а расчеты произведены без использования специального счета "С". Кроме того, по мнению истца, продажа была совершена по заниженной цене, из-за чего компания оказалась близка к банкротству.

ИП возражал, указывая, что сделка была одобрена внеочередным общим собранием участников, а при заключении договора была проведена оценка имущества, которая не превысила цену сделки. Кроме того, сделка была зарегистрирована Росреестром. В связи с этим суд первой инстанции не стал отменять ее. Но апелляция с этим не согласилась. Сделку можно признать недействительной по нескольким основаниям. В данном случае апелляция признала, что ее нельзя отменить по ст.174 ГК РФ, но можно признать недействительной по ст.168 ГК РФ, как совершенную в обход законодательства. Это подтвердил и Росреестр, который прислал Письмо о том, что при регистрации перехода права собственности установлено нарушение Указа Президента, в связи с чем оснований для проведения регистрации не имелось. При этом суд пришел к выводу, что участники сделки знали о необходимости соблюдения указов Президента РФ N 81 и 95. Кассация с подходом согласилась.

Постановление 10-го ААС от 14.08.2023 N 10АП-11990/2023

Постановление АС Московского округа от 16.10.2023 по делу N А41-101031/2022 (резолютивная часть)