Инвестиционная недвижимость для целей УСН учитывается по общим правилам

В бухгалтерском учете ОС классифицируются на группы (исходя из характера их использования). Отдельную группу составляет инвестиционная недвижимость, к которой относится недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости. Такая недвижимость является амортизируемым имуществом, если соответствует критериям п.1 ст.256 НК РФ. И тогда ее остаточная стоимость должна учитываться при определении права на применение УСН (пп.16 п.3 ст.346.12 НК РФ).

Однако понятия остаточной стоимости ОС в ФСБУ 6/2020 нет. Исходя из ФСБУ 6/2020 ОС отражаются по балансовой стоимости, которая представляет собой их первоначальную стоимость, уменьшенную на суммы накопленной амортизации и обесценения. Первоначальная стоимость увеличивается на сумму капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением объекта.

Таким образом, остаточная стоимость инвестиционной недвижимости для целей пп.16 п.3 ст.346.12 НК РФ определяется исходя из ее первоначальной стоимости, уменьшенной на суммы накопленной амортизации и обесценения, с учетом последующих капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением.

Письмо Минфина России от 28.11.2022 N 03-11-11/115978