27.07.2021

Капвложения в арендованную недвижимость и налог на имущество

Арендатор осуществил капитальные вложения в арендованное им здание/помещение. Нужно ли исчислять с их стоимости налог на имущество, если договор аренды краткосрочный (менее года), или же до окончания срока аренды осталось менее 12 месяцев?

 

Для начала напомним, что неотделимые улучшения арендованного объекта недвижимости, учитываемые у арендатора в составе основных средств, облагаются налогом на имущество у арендатора вплоть до выбытия этих капвложений из состава основных средств (см. Письмо Минфина от 09.11.2020 №03-05-05-01/97169). Но если договор аренды краткосрочный, и арендованный объект подлежит возврату арендодателю в течение 12 месяцев, здесь уже возникает вопрос, нужно ли включать его в состав основных средств?

На эту тему ведомство выпустило письмо от 22.06.2021 №03-05-05-01/48860. В письме процитирован в том числе пп. «б» п.4 ПБУ 6/01, где сказано, что одним из необходимых условий для включения объекта в состав основных средств является его предполагаемое использование в течение длительного (свыше 12 месяцев) времени. И Минфин делает вывод: «если затраты в арендованный на срок менее двенадцати месяцев объект недвижимого имущества не отвечают условиям пунктов 4, 5 и 27 ПБУ 6/01, то они не подлежат обложению налогом на имущество организаций».

Казалось бы, раз одним из условий п.4 ПБУ 6/01 является долгосрочное использование объекта, то капвложения в арендованный объект на срок менее 12 месяцев не отвечают ему изначально, и можно не облагать их налогом на имущество у арендатора. Во всяком случае вывод Минфина читается именно так. Однако слово «если» в этом выводе наводит на мысль, что возможны и другие варианты… непонятно, правда, какие. Как все же следует понимать эти разъяснения чиновников?

На данный момент среди экспертов есть две точки зрения касательно учета капвложений в арендованные объекты при краткосрочной аренде. Одни считают, что такие капитальные вложения не удовлетворяют критериям признания основных средств и не должны включаться в их состав (в том числе для целей исчисления налога на имущество). Другие предлагают исходить из экономической сущности подобных затрат и относить их к основным средствам независимо от оставшегося срока аренды. Здесь нужно еще учитывать и интересы налоговых органов, которые заинтересованы в налогообложении объекта налогом на имущество по полной его стоимости (с учетом произведенных улучшений, увеличивающих эту стоимость). Вывод арендатором части стоимости объекта из-под налогообложения (если он не включает этот объект в состав основных средств) может здесь создавать дополнительные налоговые риски. Особенно велики эти риски в случае, когда краткосрочный договор аренды затем пролонгируется.

Таким образом, вопрос о включении в состав основных средств капвложений в арендованное имущество, при его краткосрочной аренде, на данный момент является спорным и неоднозначным. Поэтому стоит иметь в виду, что неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества даже при коротком (менее года) сроке аренды могут быть квалифицированы проверяющими как основные средства, с соответствующим доначислением налога на имущество.

 

Марина Карпич,

эксперт Атлант-право