24.05.2021

Расходы по незарегистрированному договору аренды

 

Когда договор аренды здания или помещения заключается на год и более, он должен пройти государственную регистрацию. Такое требование содержится в п.2 ст.651 ГК РФ.

Однако на практике стороны регистрируют договор далеко не всегда. Или договор аренды регистрируется, но намного позже того, как арендные отношения между сторонами де-факто начались. Также иногда случаются ситуации, когда необходимость регистрации договора аренды недвижимости вообще неочевидна. Например, если договор изначально заключался на срок менее года, а потом пролонгируется. Во всех этих случаях имеется некий период, когда арендатор несет расходы на аренду имущества, а договор аренды при этом остается незарегистрированным (при том, что регистрация договора необходима). Сегодня мы не будем затрагивать юридические проблемы таких ситуаций, а зададимся вопросом, можно ли учесть расходы по незарегистрированному договору в целях налогообложения.

 

В Письме от 19.04.2021 №03-03-06/1/29066 Минфин рассмотрел данную ситуацию. Изначальный запрос к ведомству был связан с возможностью учесть для налога на прибыль арендную плату за помещение по незарегистрированному договору, заключенному на срок 5 лет. Четкого ответа «да, можно» или «нет, нельзя» чиновники, по своему обыкновению, не дали. Но в письме есть отсылка на норму о государственной регистрации договора аренды, а также на ст.252 НК РФ о необходимости соответствия документов законодательству РФ. Видимо, ответ ведомства нужно понимать так, что расходы по незарегистрированному договору аренды не должны учитываться в целях налогообложения.

Что ж, подобное мнение Минфин высказывает не впервые. Некоторая логика в этом есть, поскольку по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Однако вопрос этот как минимум спорный. Так, есть достаточно обширная судебная практика, из которой следует, что несоблюдение требований гражданского законодательства не влияет на признание расходов в целях налогообложения. И плату по незарегистрированному договору аренды можно отнести к расходам, поскольку затраты фактически были понесены налогоплательщиком. Также сами налоговые органы допускают возможность включить арендную плату по незарегистрированному договору в налоговые расходы с момента начала эксплуатации имущества, правда при условии, что документы уже переданы на госрегистрацию.

Со своей стороны полагаем, что возможность признания расходов в целях налогообложения зависит не от наличия или отсутствия государственной регистрации у договора, а от наличия реальных арендных отношений между сторонами и понесенных в связи с этим затрат. Однако включение в налоговые расходы арендной платы по незарегистрированному договору (если такая регистрация является обязательной) наверняка повлечет за собой налоговые доначисления у арендатора. Поэтому рекомендуем все же не пренебрегать регистрацией договора аренды. Но если такая ситуация у арендатора уже сложилась, можно рискнуть включить арендную плату в расходы. Защищать такую позицию придется уже в суде. И, если арендатору удастся доказать факт пользования недвижимым имуществом и несения связанных с этим затрат, судьи скорее всего встанут на его сторону.

 

Марина Карпич,

эксперт Атлант-право