При дарении недвижимости физлицу организация должна исчислить НДФЛ

По общему правилу, закрепленному в ст.211 НК РФ, при получении налогоплательщиком дохода от организаций и ИП в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база по НДФЛ определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ. То есть обычно используется рыночная стоимость.

Если объект недвижимости подарила организация, то она, как налоговый агент, должна исчислить НДФЛ и при невозможности удержать налог – сообщить об этом в налоговые органы в порядке, установленном п.5 ст.226 НК РФ. Также доход необходимо отразить в НДФЛ-отчетности (ст.230 НК РФ).

Но есть еще ст.214.10 НК РФ, которая устанавливает особенности определения налоговой базы, в том числе, при получении недвижимости в дар. В п.6 данной статьи указано, что сумма налога по доходам в виде недвижимости, полученной в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам процентная доля налоговой базы. При этом налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Возникает вопрос: как же определяется налоговая база по НДФЛ при получении в дар недвижимости: по рыночной или кадастровой стоимости?

По разъяснениям Минфина, особенности определения налоговой базы по НДФЛ, предусмотренные п.6 ст. 214.10 НК РФ, применяются в тех случаях, когда налоговая база определяется налоговым органом. Из абз. 4 данной нормы следует, что это возможно в том случае, если гражданин получил недвижимость в дар, но не подал декларацию по доходам.

Таким образом, если налоговую базу определяет организация, как налоговый агент, данные особенности не применяются, и налоговая база определяется в порядке, установленном ст.211 НК РФ. Подход Минфина направлен нижестоящим налоговым органам.

 Письмо ФНС России от 15.04.2021 N БС-4-11/5153@ (вместе с Письмом Минфина России от 29.03.2021 N 03-04-07/22399)