Неотделимые улучшения при продлении аренды

Если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества и не успел полностью самортизировать их в течение срока аренды, то начисление амортизации по неотделимым улучшениям прекращается с окончанием срока действия договора аренды. Арендатор не вправе продолжать начислять амортизацию по ним в случае заключения нового договора аренды в отношении того же имущества.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.08.2020 по делу № А32-47721/2019

(Определением ВС РФ от 03.12.2020 № 308-ЭС20-19299 отказано в рассмотрении дела Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ).

Организация-арендатор произвела неотделимые улучшения в арендованном ею здании. Стоимость этих улучшений арендодатель ему не возмещал, что изначально было предусмотрено договором аренды. И арендатор амортизировал стоимость данных неотделимых улучшений у себя в учете, в том числе и для целей налогообложения прибыли. Сумму амортизации он определил в соответствии с положениями ст.ст.256, 258 НК РФ, с учетом срока полезного использования арендованных основных средств.

Когда договор аренды завершил свое действие, арендатор и арендодатель заключили новый договор аренды в отношении того же здания. Поскольку арендатор не переставал пользоваться тем же самым объектом, он продолжил в налоговом учете начисление амортизации по неотделимым улучшениям.

Налоговые органы, проводя выездную проверку у арендатора, с подобным подходом не согласились. По их мнению, начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество должно было прекратиться с окончанием срока действия первого договора аренды, в течение которого производились неотделимые улучшения.

Арендатор посчитал такой подход несправедливым, ведь он продолжал пользоваться улучшенным имуществом, поскольку договор аренды был перезаключен. И обратился в суд. Однако судьи всех инстанций, включая высшую, поддержали налоговиков. В ситуации, когда срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды, часть стоимости неотделимых улучшений может оказаться несамортизирована. Но по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по ним. Ключевое значение здесь именно у срока действия договора, а не у срока пользования конкретным имуществом.

Этот момент стоит иметь в виду, когда стороны решают продлить арендные отношения. С точки зрения пользования имуществом, между «перезаключить» и «пролонгировать» договор аренды – нет никакой разницы. Однако с точки зрения налоговых последствий для арендатора, который уже произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, вариант «пролонгировать» может быть более выгоден с точки зрения налогообложения.

Марина Карпич,

эксперт Атлант-право