Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений

Если арендатор претендует на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений, арендованного помещения, он обязан получить согласие арендодателя на их производство. Это предполагает обязательное согласование видов (перечня) конкретных работ и их стоимости. При отсутствии такого согласования согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений не может считаться полученным.

Постановление АС ЦО от 19.06.2020 по делу № А62-289/2017 (Определением ВС РФ от 21.10.2020 №310-ЭС20-15671 отказано в передаче жалобы на рассмотрение Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ)

Общество арендовало у городской администрации нежилое помещение. Состояние помещения оставляло желать лучшего, и арендатор запросил у администрации согласие на производство в нем неотделимых улучшений, рассчитывая впоследствии на возмещение их стоимости. Арендодатель ответил письмом, что не возражает против улучшений, если те будут произведены за счет арендатора. Арендатор, посчитав согласие арендодателя полученным, приступил к строительным работам.

По завершении договора аренды он предъявил арендодателю к возмещению стоимость улучшений. Однако арендодатель отказал арендатору, сославшись на то, что с ним не согласовывался конкретный перечень и виды работ. Суд первой инстанции принял решение в пользу арендатора, обязав арендодателя возместить ему понесенные затраты на производство неотделимых улучшений. Однако апелляционный и кассационный суды, а также Верховный суд, поддержали арендодателя. По мнению судей, согласие арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества может считаться полученным, только если сторонами согласованы конкретный перечень предполагаемых работ и их стоимость. Если согласие арендодателя имеет вид «не возражаю», и более ничего с ним не согласовывалось, то арендодатель имеет полное право не возмещать арендатору его расходы на неотделимые улучшения.

В данном судебном решении упомянут еще один интересный момент, который стоит иметь в виду долгосрочным арендаторам помещений. Срок исковой давности (в течение которого арендодателю могут быть предъявлены требования о возмещении расходов) в отношении неотделимых улучшений начинает течь с момента прекращения договора аренды. Но в отношении капитального ремонта (в тех случаях, когда арендатор имеет право на возмещение ему арендодателем стоимости ремонта) он начинает течь с момента завершения работ. При этом грань между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями не всегда видна четко, и для деления строительных работ на «ремонт» и «реконструкцию» может потребоваться участие эксперта.

Марина Карпич,

эксперт Атлант-право