Налогоплательщикам НДС являются только следующие лица (ст.143 НК РФ):
· организации,
· индивидуальные предприниматели,
· лица, перемещающие товары через таможенную границу Таможенного союза.
Физлиц в перечне нет, поэтому обычные граждане не платят НДС, в том числе при сдаче в аренду имущества. Вместе с тем если будет установлено, что гражданин незаконно занимается предпринимательской деятельностью, ему могут доначислить НДС. Основание – п.2 ст.11 НК РФ, где указано, что лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юрлица, но не зарегистрированные в качестве ИП в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.
В свою очередь, квалификация деятельности в качестве предпринимательской зависит от совокупности факторов, которые отличаются для разных видов деятельности. При сдаче в аренду недвижимости учитывается цель использования сдаваемого в аренду объекта, его функциональное назначение, цель и основания приобретения и т.д. Если деятельность не является предпринимательской, оснований для начисления НДС нет.
С нашей стороны также добавим, что в случае признания деятельности предпринимательской и доначисления НДС гражданин может заявить свое право на освобождение от НДС по ст.145 НК РФ и тогда платить НДС не придется. Такой подход подтверждал ВС РФ (см. Определение от 10.04.2019 N 51-КА19-1).
Письмо Минфина России от 01.09.2020 N 03-07-14/76526