02.10.2018

Покупка земельного участка для открытия (строительства) предприятия общественного питания

Вопрос:

На какие юридические нюансы (особенности) следует обратить внимание при покупке земельного участка для открытия (строительства) предприятия общественного питания (ресторан, кафе).

Ответ:

1) Необходимо выполнить общие требования, связанные с покупкой земельного участка, а именно – ознакомиться с документами государственного кадастрового учета в отношении земельного участка, в том числе с информацией о собственнике, убедиться в отсутствии обременений земельного участка и ограничений его использования. При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо учитывать нормы ст. 37 Земельного кодекса РФ.

2)   При приобретении земельного участка для целей строительства и размещения предприятия общественного питания необходимо в первую очередь выяснить, установлен ли для данного участка соответствующий вид разрешенного использования. Если на момент приобретения участка для него установлен иной вид разрешенного использования, необходимо ознакомиться с действующим градостроительным регламентом для соответствующей территории и выяснить, возможно ли изменение установленного вида разрешенного использования земельного участка на нужный вид разрешенного использования, включен ли нужный вид разрешенного использования в перечень видов разрешенного использования, установленных применительно к соответствующей территориальной зоне.

Следует также проверить, будет ли соответствовать объект, который планируется построить, по своим характеристикам, требованиям соответствующего градостроительного регламента.

Обоснование:

I. Особенности купли-продажи земельных участков определены ст. 37 ЗК РФ.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 70 ЗК РФ).

Покупателю земельного участка необходимо ознакомиться с документами, относящимися к приобретаемому земельному участку, удостовериться в том, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за продавцом, а также убедиться в отсутствии обременений земельного участка и ограничений его использования.

У продавца следует запросить информацию также о земельных участках, граничащих с приобретаемым участком.

Ст. 37 ЗК РФ определяет, какие условия договора купли-продажи земельного участка являются недействительными, а также в каких случаях покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно пункту 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В силу пункта 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

II. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает подразделение земель по целевому назначению на категории.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ определены следующие категории земель, исходя из их целевого назначения:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно пункту 2 ст. 7 ЗК РФ земли указанных категорий должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Основные принципы зонирования территорий определены Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Ст. 30 ГрК РФ предусматривает обязательную разработку правил землепользования и застройки, которые согласно пункту 2 ст. 30 ГрК РФ включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п. 1 ст. 36 ГрК РФ).

Согласно п. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

При этом виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор).

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Классификатор содержит такой вид разрешенного использования земельного участка, как «Общественное питание» (код 4.6.). Данный вид разрешенного использования земельного участка предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Кроме того, Классификатором установлен вид разрешенного использования «Обслуживание жилой застройки» (код 2.7.), который предусматривает размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.9, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны. Таким образом, вид разрешенного использования с кодом 2.7. включает в том числе и вид разрешенного использования, предусмотренный кодом 4.6.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Исходя из вышеизложенного, при приобретении земельного участка для целей строительства и размещения предприятия общественного питания необходимо в первую очередь выяснить, установлен ли для данного участка соответствующий вид разрешенного использования. Если на момент приобретения участка для него установлен иной вид разрешенного использования, необходимо ознакомиться с действующим градостроительным регламентом для соответствующей территории и выяснить, возможно ли изменение установленного вида разрешенного использования земельного участка на нужный вид разрешенного использования, включен ли нужный вид разрешенного использования в перечень видов разрешенного использования, установленных применительно к соответствующей территориальной зоне. Следует также проверить, будет ли соответствовать объект, который планируется построить, по своим характеристикам, требованиям соответствующего градостроительного регламента.