Вопрос:
Наша компания арендует земельный участок в администрации города. На земельном участке расположено принадлежащее Компании на праве собственности нежилое здание. Права аренды и здание обременены ипотекой по договору с банком. 01.08. истекает срок договора аренды и компания решила приобрести земельный участок в собственность. Администрация не возражает. Банк тоже дает согласие, но не считает необходимым для выкупа снимать обременение в виде залога на права аренды. Вопрос в следующем: Прекращается ли автоматически ипотека на права аренды с истечением срока действия договора аренды на земельный участок? Можно ли без вывода из залога прав аренды на земельный участок приобрести его в собственность у администрации? Обязан ли банк по нашему требованию снять обременение с прав аренды для выкупа земельного участка? Как обосновать банку необходимость вывода из залога прав аренды для последующего выкупа земельного участка?
Ответ:
В соответствии с пп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Абзацем 2 ст. 69 Закона об ипотеке установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с прекращением заложенного права, т.е. права аренды.
Однако стороны договора залога могли включить в договор пункт о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности, ипотека распространяется на приобретаемый в собственность залогодателя земельный участок и приобретенное право подлежит передаче в залог.
Однако, нам неизвестны условия данного договора залога, а также мотивы отказа банка снимать обременение.
Таким образом, если договором залога предусмотрена замена предмета залога в рассматриваемом в вопросе случае (при переходе права собственности на земельный участок залогодателю права аренды), к договору залога (ипотеки) права аренды необходимо заключить дополнительное соглашение, оформив передачу в залог залогодержателю земельного участка, право аренды по которому ранее было заложено. Также необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРП.
Таким образом, по нашему мнению, приобрести участок в собственность у администрации можно, при этом необходимо будет в установленном порядке подавать документы в регистрирующий орган на погашение записи об ипотеке права аренды земельного участка и подавать документы на государственную регистрацию ипотеки земельного участка, если такие условия (залог земельного участка, находящегося под заложенным зданием) содержатся в договоре ипотеки с банком.
Более детально ответить возможности не имеем без изучения всей ситуации, договоренностей и договорных условий.
Обоснование:
В соответствии с пп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Абзацем 2 ст. 69 Закона об ипотеке установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с п. 4 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор такого земельного участка имеет право, в пределах срока договора аренды земельного участка, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По общему правилу прекращение действия договора аренды и арендных прав (в том числе в результате расторжения, истечения срока действия договора аренды) приводит к прекращению действия договора залога и залога права аренды.
В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В результате заключения договора купли-продажи земельного участка произойдет совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, поэтому обязательства, вытекающие из договора аренды прекращаются.
В соответствии с п .1 ст. 345 ГК РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
Судебная практика подтверждает данный подход. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 1 марта 2016 г. N 307-ЭС15-20199 по делу N А21-6115/2014, указано, что «суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу о том, залог права аренды земельного участка действовал в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращен в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка, учитывая также, что соглашение, договор залога не содержали условия о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности приобретенное право подлежит передаче в залог Банку, между Заводом и Банком не заключен договор залога земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.
Из Соглашения и договора залога не следует, что на Завод возложена обязанность предоставить Банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.»
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с прекращением заложенного права, т.е. права аренды.
Стороны договора залога могли включить в договор пункт о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности, ипотека распространяется на приобретаемый в собственность залогодателя земельный участок и приобретенное право подлежит передаче в залог.
Однако, нам неизвестны условия данного договора залога.
Таким образом, если договором залога предусмотрена замена предмета залога в рассматриваемом в вопросе случае (при переходе права собственности на земельный участок залогодателю), к договору залога (ипотеки) права аренды необходимо заключить дополнительное соглашение, оформив передачу в залог залогодержателю земельного участка, право аренды по которому ранее было заложено. Также необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРП.
В соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В соответствии с п.1 и п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
