Вопрос:
Прошу ответить на вопрос согласно правовой базе: какой перечень необходимых документов по сделке купли-продажи недвижимого имущества должен быть, где Собственником данного имущества являются владельцы инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда (Объект недвижимости находится под доверительным управлением). Также, прошу уточнить, что требуют учесть нормативно-правовые акты РФ при купли-продаже такой недвижимости и что следует запросить у собственника такой недвижимости (из документов)?
Ответ:
Настоящим ответом мы отражаем необходимый для предоставления, по нашему мнению, перечень документов для сделки купли-продажи недвижимого имущества, собственниками которого являются владельцы инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда исходя из специфики владельца такого имущества, не учитывая при этом стандартный пакет необходимых для комплексной проверки объекта недвижимости и правомочий субъектов сделки документов.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее – ФЗ №156-ФЗ) паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.
Паевой инвестиционный фонд должен иметь название (индивидуальное обозначение), идентифицирующее его по отношению к иным паевым инвестиционным фондам (п. 2 ст. 10 ФЗ №156-ФЗ).
В соответствии с п. 6.1. ст. 11 ФЗ №156-ФЗ предусмотрено создание закрытых паевых инвестиционных фондов.
В соответствии с п. 2 ст. 11 ФЗ №156-ФЗ имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
3. Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.
Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом. (п. 3 ст. 11 ФЗ №156-ФЗ)
Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.
При отсутствии указания о том, что управляющая компания действует в качестве доверительного управляющего, она обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ей имуществом.(п. 4 ст. 11 ФЗ №156-ФЗ).
Управляющая компания, если это предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, вправе в порядке, установленном нормативными актами Банка России, передать свои права и обязанности по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании (п. 5 ст. 11 ФЗ №156-ФЗ).
При этом в соответствии с п. 2. и 3 Положения о порядке передачи управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании" (утв. Постановлением ФКЦБ РФ от 11.09.2002 N 37/пс), управляющая компания вправе передать свои права и обязанности по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другому юридическому лицу, если это предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом (далее именуются - правила). Права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом считаются переданными другому юридическому лицу со дня опубликования в "Приложении к Вестнику Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг" сообщения о регистрации соответствующих изменений и дополнений в правила.
В соответствии с п. 2.1. ст. 15 ФЗ №156-ФЗ при государственной регистрации прав на имущество для включения его в состав паевого инвестиционного фонда запись о зарегистрированном праве должна содержать сведения о том, что собственники указанного имущества и данные о них устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев, с указанием названия (индивидуального обозначения) паевого инвестиционного фонда.
В соответствии с п. 5 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого имущества или сделок с таким имуществом осуществляется на основании заявления, представляемого управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).
В соответствии с п. 6 ст. 17. ФЗ№156-ФЗ правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом могут предусматривать в том числе положения:
4) об ограничениях управляющей компании по распоряжению недвижимым имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд.
Кроме того, в соответствии со ст. 17.1 ФЗ №156-ФЗ:
1. Правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом, инвестиционные паи которого ограничены в обороте, наряду с положениями статьи 17 настоящего Федерального закона могут предусматривать:
2) необходимость одобрения инвестиционным комитетом (всеми либо несколькими владельцами инвестиционных паев или назначенными ими физическими лицами) сделок за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и (или) действий, связанных с осуществлением прав участника хозяйственного общества, акции или доли которого составляют этот фонд;
6. Если правилами доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом предусмотрена необходимость одобрения инвестиционным комитетом сделок за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и (или) действий, связанных с осуществлением прав участника хозяйственного общества, акции или доли которого составляют этот фонд, указанными правилами должны быть определены:
1) сделки и (или) действия, которые требуют одобрения, и порядок их одобрения;
2) порядок формирования инвестиционного комитета и порядок принятия им решений.
Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, а также изменения и дополнения должны быть зарегистрированы Банком России (ст. 19 ФЗ №156-ФЗ)
Также Банк России ведет реестр паевых инвестиционных фондов, правила доверительного управления которыми зарегистрированы в соответствии с настоящим Федеральным законом
В соответствии со ст. 38 ФЗ №156-ФЗ управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законодательством Российской Федерации акционерное общество или общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью, при этом она должна иметь соответствующую лицензию управляющей компании, выданную Банком России (ст. 60.1 ФЗ 156-ФЗ).
В соответствии со ст. 42 ФЗ №156-ФЗ имущество, принадлежащее акционерному инвестиционному фонду, и имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, должны учитываться в специализированном депозитарии. При этом учет и хранение имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду, и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, могут осуществляться соответственно только одним специализированным депозитарием.
Специализированный депозитарий дает управляющей компании согласие на распоряжение активами акционерного инвестиционного фонда (паевого инвестиционного фонда) или денежными средствами (ценными бумагами), находящимися на транзитном счете (транзитном счете депо), если такое распоряжение не противоречит настоящему Федеральному закону, нормативным актам Банка России, инвестиционной декларации акционерного инвестиционного фонда, договору акционерного инвестиционного фонда с управляющей компанией и правилам доверительного управления паевым инвестиционным фондом. (ст. 43 п. 2 ФЗ №156-ФЗ).
Также положениями ст. 52 ФЗ №156-ФЗ определен перечень информации, предоставляемой по требованию заинтересованных лиц. При этом в законе не раскрыто определение, кто может являться заинтересованным лицом, также нами не обнаружено никаких официальных разъяснений на этот счет.
Согласно этой статье управляющая компания паевого инвестиционного фонда, а также агенты по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев в местах приема заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев обязаны предоставлять всем заинтересованным лицам по их требованию соответственно:
1) устав акционерного инвестиционного фонда, его инвестиционную декларацию или правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, а также полный текст зарегистрированных изменений и дополнений в них;
2) правила ведения реестра владельцев инвестиционных паев;
3) справку о стоимости активов акционерного инвестиционного фонда или стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и соответствующие приложения к ней;
4) справку о стоимости чистых активов акционерного инвестиционного фонда или стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда и расчетной стоимости одного инвестиционного пая по последней оценке;
5) бухгалтерская (финансовая) отчетность акционерного инвестиционного фонда, баланс имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, бухгалтерская (финансовая) отчетность управляющей компании паевого инвестиционного фонда, бухгалтерская (финансовая) отчетность специализированного депозитария, аудиторское заключение о бухгалтерской (финансовой) отчетности акционерного инвестиционного фонда, аудиторское заключение о бухгалтерской (финансовой) отчетности управляющей компании паевого инвестиционного фонда, составленные на последнюю отчетную дату;
6) отчет о приросте (об уменьшении) стоимости имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду, имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, сведения о вознаграждении управляющей компании и расходах, оплаченных за счет имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду, и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по состоянию на последнюю отчетную дату;
7) иную информацию, раскрытую в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Таким образом, мы считаем, что для подготовки сделки купли-продажи недвижимого имущества, собственниками которого являются владельцы инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда необходимо запросить кроме основных документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости (такие как свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП, документов-оснований приобретения права собственности, кадастрового паспорта на объект недвижимости, и др.):
- Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, а также полный текст зарегистрированных изменений и дополнений в них;
- Устав Управляющей компании (УК), подтверждающие полномочия УК и его руководителя документы;
- Решение инвестиционного комитета об отчуждении имущества (если это предусмотрено правилами ДУ);
- Лицензию на управляющую компанию на право управления;
- Согласие спец.депозитария на отчуждение недвижимого имущества имущества (если это предусмотрено правилами ДУ.
Также можно запросить иные документы, предусмотренные ст. 52 ФЗ №156-ФЗ, однако мы не обнаружили практики и разъяснений относительно того, кто может являться заинтересованным лицом в данном случае и соответственно получить доступ к данным документам.
Более точный список указать не имеем возможности, так как это зависит от объекта недвижимости и его особенностей и конкретных документов по нему и правообладателю.
