Вопрос:
Организация (Продавец) заключила с физическим лицом (Покупателем) договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа, в соответствии с условиями договора квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель оплатил лишь 6% от выкупной стоимости квартиры, при этом стороны решили расторгнуть данный договор в порядке п.1 ст.450 ГК РФ. Можно ли в данный момент выставить квартиру, находящуюся в залоге, на продажу и как правильно оформить расторжение договора с Покупателем?
Ответ:
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, в частности (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ):
- по соглашению сторон;
- по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ).
Расторжение договора возможно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче квартиры и денег. При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор - не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.
Как следует из вашего вопроса договор решенно расторгнуть по соглашению сторон, в связи с этим рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
Шаг 1. Составьте соглашение о расторжении договора и исполните его.
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.
Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.
Шаг 2. Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности.
До внесения в ЕГРП соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. В этом случае государственный регистратор в письменной форме уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении.
При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию (п. п. 4, 5 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Касательно возможности выставления Вами указанной квартиры на продажу, рекомендуем Вам это сделать только после внесения соответствующей записи в ЕГРП, удостоверяющей Ваше право собственности на указанную недвижимость.
