Вопрос:
Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет. Начало действия договора установлено с 01 апреля 2016 года. Договор зарегистрирован в Росреестре 12 июня 2016 года. В договоре содержится ссылка о том, что в силу статьи 425 ГК РФ Стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части напчисления арендной платы применяются с даты, установленной пунктом 2.1. Договора, т. е. с 01.04.2016. Вправе ли арендодатель выставить счет в части оплаты аренды с 01 апреля 2016 года.
Ответ:
Согласно п. 2 ст .651 Гражданского кодекса РФ (далее-ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правила о форме договора установлены статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2) и п. 2 ст. 651
Пунктом 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, требуеться не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свитетельствует о незаключенности договора. Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами (Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2014 N 4-КГ14-18)
Аналогичная точка зрения была высказна ранее:
в п .7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59: при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
В определении Верховного Суда РФ от 21.07.2015 N 305-ЭС15-7825 по делу N А40-117443/2014: Ссылка заявителя на то, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, чем приняли на себя соответствующие обязательства и исполняли их, не влияет на правовую оценку договора как заключенного в отсутствие его государственной регистрации.
Таким образом с юридической точки зрения договор аренды заключенный в периоде с 01.04.2016 по 12.06.2016 не признается заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, и, следовательно, формально арендодатель вправе был свободно распоряжаться своим имуществом. Однако суды при рассмотрении подобных споров, опираются на обстоятельства дела, приходят к выводам как о наличии, так и об отсутствии у арендодателя права на заключение договора с третьим лицом.
Так в 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложена следующая позиция.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Таким образом, исходя из вышеизложенного считаем, что арендодатель не имел права выставлять счета, в рамках заключенного, но не зарегистрированного соответствующем образом договора аренды.
