Определения рыночной стоимости земельного участка для целей определения размера арендной платы

Вопрос:
Общество имеет в собственности объект недвижимости (помещения), занимающие часть здания. В данном здании еще имеются несколько юридических лиц- собственников недвижимого имущества (помещений). Права собственности на земельный участок под указанным зданием принадлежат Российской Федерации. В соответствии с требованиями Земельного законодательства РФ, Обществу необходимо заключить Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. ТУ Росимущества по г. Москве Обществу направлено согласованное «Задание на оценку права пользования земельным участком с указанием величины годовой ставки арендной платы». Вопрос: кто и на каком основании должен оплачивать вышеуказанную оценку?
Ответ:
Законодательство РФ предусматривает необходимость определения рыночной стоимости земельного участка для целей определения размера арендной платы в указанной ситуации, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Заказчиком такой оценки может выступать как уполномоченный федеральный орган, так и любое заинтересованное лицо, в том числе потенциальный арендатор земельного участка вправе организовать проведение такой оценки самостоятельно за свой счет. Арендная плата при этом будет рассчитана по утвержденной формуле.
Проведение оценки права пользования земельным участком для целей определения размера арендной платы в случае, когда земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов, законодательством не предусмотрено.
Обоснование:
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в случае, если помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Как указано в п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Договор аренды в указанном случае заключается без проведения торгов, что следует из подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
Порядок определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).
Согласно подп. 1 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).
Согласно п. 6 Правил арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:
А = С x Р,
где:
А - арендная плата;
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;
Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 N 1340 к отношениям, регулируемым актами Правительства РФ, в которых используется ставка рефинансирования Банка России, с 1 января 2016 года вместо ставки рефинансирования применяется ключевая ставка Банка России.
Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено право Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, физического лица и юридического лица на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом N 135-ФЗ.
Однако содержание указанной статьи, по мнению Минэкономразвития РФ, изложенному, в частности в Письме от 08.11.2011 N Д06-5554, не влечет за собой ограничение круга лиц, которые вправе выступать заказчиками оценки согласно ст. 9 Закона N 135-ФЗ.
В этой связи, по мнению Минэкономразвития РФ, заказчиком оценки может выступать как собственник объекта оценки, так и любое другое лицо, заинтересованное в оценке указанного объекта.
Таким образом, законодательство РФ предусматривает необходимость определения рыночной стоимости земельного участка для целей определения размера арендной платы, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Заказчиком такой оценки может выступать как уполномоченный федеральный орган, так и любое заинтересованное лицо, в том числе потенциальный арендатор земельного участка вправе организовать проведение такой оценки самостоятельно за свой счет. Арендная плата при этом будет рассчитана по утвержденной формуле.
Проведение оценки права пользования земельным участком для целей определения размера арендной платы в случае, когда земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов, законодательством не предусмотрено.