Вопрос:
Возможно ли зарегистрировать право собственности муниципальному образованию на сквер (получен кадастровый паспорт на сооружение), который расположен на земельном участке, находящимся в собственности поселения.
Ответ:
Согласно полученным пояснениям, в рассматриваемой ситуации речь идет о сквере, представляющем собой благоустроенный земельный участок (многолетние насаждения, дорожки, скамейки и прочие элементы благоустройства).
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Отметим, что с 2006 года многолетние насаждения, леса исключены из состава недвижимого имущества (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.03.2008 по делу N А52-3757/2007).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (п.2 ст.130 ГК РФ).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (п.1 ст.131 ГК РФ).
Таким образом, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Из ст.130 ГК РФ можно выделить такой признак недвижимости как прочная связь с землей. Однако в судебной практике существует подход, согласно которому данный признак не является определяющим: в частности, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ сформулированной в Постановлении от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.
Суды указывают, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2014 по делу N А32-2442/2011, от 28.04.2014 по делу N А32-23479/2013, от 31.01.2014 по делу N А32-26349/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.02.2014 по делу N А10-1443/2013 и др.). Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном под строительство объекта недвижимости (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 N 15АП-5167/2014 по делу N А32-36813/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 по делу N А63-11904/10, ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2009 по делу N А05-3071/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу N А11-14125/2009, (Определением ВАС РФ от 25.08.2011 N ВАС-6087/11 отказано в передаче дела N А11-14125/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления), ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2012 по делу N А33-737/2011 и др.).
Даже наличие фундамента само по себе не делает объект недвижимостью, поскольку потребительская ценность любого объекта гражданских прав, установленного на фундамент, состоит в возможности использования по назначению его "надфундаментной" части. Фундамент сам по себе недвижимым имуществом не является потому, что он самостоятельной потребительской ценностью не обладает (за исключением нового строительства, еще не завершенного) (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 по делу N А40-53007/12 (Постановлением ФАС Московского округа от 16.09.2013 по делу N А40-53007/12-7-490 данное постановление оставлено без изменения); Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 по делу N А40-94038/2012).
Более того, технический и кадастровый учет объекта и даже факт государственной регистрации объекта как недвижимого имущества, также сами по себе не могут являться доказательствами того, что объект относится к недвижимому имуществу (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2013 по делу N А32-1877/2013, Определение ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-14137/13 по делу N А28-2196/2012).
Кстати, суды также обращают внимание на то, что правовые категории "объект капитального строительства" и "объект недвижимого имущества" не совпадают по своему объему и содержанию. Поэтому вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства правового режима недвижимого имущества может быть сделан в каждом конкретном случае исключительно с учетом критериев, установленных статьей 130 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 24.06.2013 N ВАС-1160/13 по делу N А76-1598/2012).
С учетом сказанного, в судебной практике существуют следующие подходы:
- Сооружения, которые могут быть разобраны на составные элементы без применения разрушающих технологий, не могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 по делу N А40-94038/2012).
- Заборы и иные ограждения не относятся к объектам недвижимости и выполняют, как правило, функцию по разграничению земельных участков, то есть не могут использоваться самостоятельно. Назначение подобных объектов - обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок (Определение ВАС РФ от 24.06.2013 N ВАС-1160/13 по делу N А76-1598/2012, Постановление ФАС Московского округа от 11.04.2013 N А40-75848/12-64-704 (Определением ВАС РФ от 05.06.2013 N ВАС-6830/13 отказано в передаче дела N А40-75848/12-64-704 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 N 18АП-12772/2013, 18АП-12773/2013 по делу N А07-18663/2013 (Постановлением ФАС Уральского округа от 26.03.2014 N Ф09-1595/14 данное постановление оставлено без изменения)).
- Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но само по себе не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс (Определение ВАС РФ от 01.09.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2011 по делу N А26-6171/2010, ФАС Центрального округа от 29.02.2012 по делу N А23-4520/10Г-17-185, от 07.02.2012 по делу N А48-1873/2011, от 03.02.2012 по делу N А48-1872/2011).
Таким образом, для того чтобы объект можно было признать недвижимым имуществом, прочной связи с землей недостаточно, необходимо также, чтобы такой объект обладал самостоятельными полезными свойствами, которые можно было бы использовать в предпринимательской или иной экономической деятельности независимо от других находящихся на земельном участке объектов недвижимости.
Так суды, как правило, признают недвижимым имуществом, например, автомобильные дороги (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 25.05.2010 по делу N А63-10336/2009, от 24.12.2012 по делу N А63-4862/2012, Определение ВАС РФ от 08.07.2010 N ВАС-8213/10 по делу N А47-4730/2009). Минэкономразвития также не исключает такой подход в отношении автомобильных дорог (см. Письмо от 20.11.2013 N Д23и-5532).
Автомобильная дорога представляет собой объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (п.1 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ).
Таким образом, автомобильная дорога, являясь комплексом определенных объектов, может служить для выполнения самостоятельной полезной функции - перемещение транс-портных средств в соответствии с установленными правилами дорожного движения и принципами безопасного дорожного движения. Автомобильная дорога, признанная сооружением (п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ), может быть поставлена на государственный кадастровый учет и, соответственно, зарегистрирована как объект недвижимости.
Иным образом складывается ситуации в отношении тех видов дорог, когда по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и является лишь элементом благоустройства участка (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.04.2014 по делу N А43-5960/2013, ФАС Поволжского округа от 26.11.2010 по делу N А65-7515/2010 (Определением ВАС РФ от 29.12.2010 N ВАС-17741/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления), ФАС Поволжского округа от 10.07.2012 по делу N А65-5399/2011 (Определениями ВАС РФ от 21.11.2012 N ВАС-11337/12, от 12.09.2012 N ВАС-11337/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления), ФАС Поволжского округа от 11.04.2014 по делу N А06-4829/2013).
В частности, асфальтобетонные покрытия, площадки и замощения, асфальтовые покрытия суды обычно не признают объектами недвижимого имущества, подлежащими государственной регистрации (Определение ВАС РФ от 29.10.2012 N ВАС-13748/12 по делу N А53-19718/11, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2014 по делу N А20-639/2013, ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2008 N А52-3536/2007, ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2012 по делу N А43-44310/2009). Подобные объекты, как правило, не выполняют никаких самостоятельных функций и не создаются как объекты недвижимого имущества.
Судьи ФАС Поволжского округа в Постановлении от 10.07.2012 N А65-5399/2011 констатировали, что площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. По существу, покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и является лишь элементом благоустройства участка. Наличие технического паспорта на бетонированную площадку и присвоенного ей кадастрового номера, как и то, что на нее зарегистрировано право собственности, судебной коллегией не было принято во внимание, так как данные обстоятельства сами по себе основанием для отнесения имущества к недвижимому не являются (Определением ВАС РФ от 12.09.2012 N ВАС-11337/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Тем не менее, встречаются примеры судебных дел, в которых в качестве недвижимости рассматриваются асфальтовые дороги (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25.06.2014 по делу N А45-20008/2013, ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2013 по делу N А26-8297/2012), асфальтовые замощения (Постановление ФАС Московского округа от 11.04.2013 по делу N А41-28327/11).
Отметим, что проведение в отношении соответствующих объектов технического и кадастрового учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу N А11-14125/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 по делу N А61-299/2010). И даже то обстоятельство, что в отношении объекта уже может быть проведена государственная регистрация в качестве объекта недвижимости, вовсе не означает, что он таковым является (имеются примеры судебных решений, в которых подобная регистрация успешно оспаривается - например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2014 по делу N А20-639/2013).
Таким образом, для квалификации объекта как недвижимого имущества его тесной связи с землей недостаточно. Суды выделяют критерии, которым должен соответствовать объект недвижимого имущества:
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Из судебных решений следует, что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но само по себе не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
То есть для того чтобы объект можно было признать недвижимым имуществом, прочной связи с землей недостаточно, необходимо также, чтобы такой объект обладал самостоятельными полезными свойствами, которые можно было бы использовать в предпринимательской или иной экономической деятельности независимо от самого земельного участка и других находящихся на земельном участке объектов недвижимости.
В связи с этим на наш взгляд элементы благоустройства земельного участка, на котором расположен сквер, не имеют самостоятельной ценности, поскольку лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они находятся.
Таким образом, государственной регистрации подлежит лишь право собственности на сам земельный участок, который признается недвижимым имуществом в соответствии с нормами ст.130 ГК РФ. Элементы благоустройства этого земельного участка самостоятельных объектов недвижимости не образуют.
