Вопрос:
Отдельно стоящее нежилое здание было построено на земельном участке, предоставленном нашей организации в арендное пользование местной Администрацией на период строительства. По завершению строительства арендные отношения были прекращены, а земельные участки возвращены в муниципальную собственность. На это здание было получено свидетельство на право собственности, и оно было сдано в аренду коммерческой организации. В настоящее время рассматривается вопрос о продаже этого здания. Если вопросов по реализации самого здания не возникает, то не ясно, что отвечать покупателю на вопрос о статусе земли под этим зданием.
Вопрос: 1. Обязательно ли продавать здание вместе с земельным участком под ним, если этот земельный участок никак не оформлен?
2. Если это обязательно требуется, то надо оформлять его (участок) в собственность или можно взять его в аренду? При этом продать здание и участок под ним или продать здание и оформить уступку права аренды земельного участка под ним?
Ответ:
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В силу ст. 388 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на землю признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено рассматриваемым пунктом.
Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (п. 2 ст. 388 НК РФ).
Таким образом, так как у организации отсутствует право собственности на принадлежащий муниципальному образованию земельный участок, то она обязана оплачивать пользование земельным участком в форме арендной платы.
В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Таким образом, муниципальное образование вправе взыскать с организации сумму неосновательного обогащения за использование земельного участка для эксплуатации здания, несмотря на отсутствие заключенного договора аренды (аналогичная позиция отражена в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 18.04.2011 по делу N А53-16049/2009 (Определением ВАС РФ от 25.08.2011 N ВАС-10534/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2005 N А26-1629/2005-17, ФАС Московского округа от 02.04.2012 по делу N А40-56901/11-16-512 (Определением ВАС РФ от 12.07.2012 N ВАС-8971/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (ст.15 ЗК РФ).
Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 Земельного кодекса РФ (ст.11.8 ЗК РФ). Это раздел, выдел, перераспределение, объединение земельных участков. В последующем земельный участок может быть, например, продан его собственником покупателю.
В силу п. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования, аренды и безвозмездного срочного пользования), предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ устанавливается, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
В соответствии со ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа:
- в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей,
- в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке (Постановление от 17.02.2011 N 11, ред. от 25.01.2013).
Отметим, что благоустройство территории само по себе не является основанием привлечения к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2004 N Ф08-1044/04-424А, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.05.2008 N Ф08-2433/2008-877А).
В частности, судами неоднократно признавались правомерными действия юридического лица, благоустроившего прилегающую к магазину территорию, которая впоследствии использовалась в качестве стоянки автотранспортных средств (Постановление ФАС Поволжского округа от 13.10.2004 N А06-1861У/3-14/04), а также действия лица, заасфальтировавшего подъездную дорогу к автозаправочной станции (Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2004 N КА-А40/18-04).
В Постановлении от 14.11.2006 N А55-3735/2006-43 ФАС Поволжского округа указал на то, что имеющееся ограждение, прилегающего к зданию заасфальтированного участка, не препятствует его использованию неограниченным кругом лиц, а сам факт благоустройства земельного участка обществом не означает самовольного занятия данного земельного участка и не может служить основанием для привлечения общества к административной ответственности за использование земельного участка без правоустанавливающих документов в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ.
Таким образом, организации необходимо легализовать использование земельного участка, либо выкупив его в свою собственность, либо заключив договор аренды.
Если продавец здания заключил договор аренды на земельный участок, на котором оно расположено, право покупателя на пользование этим земельным участком может быть оформлено как путем заключения им нового договора аренды земельного участка (договор с арендатором-продавцом в этом случае досрочно расторгается), либо путем переуступки прав по заключенному продавцом участка договору аренды. Выбор конкретного варианта зависит от того, на каких условиях изначально будет предоставлен в аренду участок и волеизъявления муниципалитета как его собственника.
