Вопрос:
Участник ВОВ получил сертификат на покупку жилья 36 кв.м. его дочь работающий пенсионер хочет взять ипотеку 1,6-1,8 млн.руб., добавить и купить большую площадь квартиры и при этом хочет вернуть 13% НДФЛ. Как правильно провести сделку и получить вычет.
Ответ:
Государственный жилищный сертификат является свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета субсидии для приобретения жилого помещения.
Денежные средства по государственным жилищным сертификатам перечисляются в счет оплаты квартиры со специального счета в банке, открытого лицу, на имя которого выдан сертификат. Оставшаяся часть оплаты за квартиру может быть доплачена иным лицом, в частности, дочерью лица, на имя которого выдан сертификат. Для оплаты оставшейся части дочь вправе взять в банке кредит. Все особенности предоставления кредитных средств в счет оплаты квартиры следует уточнить непосредственно в банке, в котором планируется взять кредит. В частности, следует уточнить условия передачи недвижимости в залог в ситуации, когда недвижимость оплачивается частично за счет средств жилищного сертификата и может поступить в долевую собственность отца и дочери (о долевой собственности – чуть ниже).
При этом в договоре купли-продажи квартиры в любом случае следует прописать порядок оплаты квартиры, в том числе, указать, что часть средств оплачивается за счет субсидии (предоставленной по жилищному сертификату), а часть средств – за счет предоставленного дочери кредита.
В части предоставления имущественного вычета по НДФЛ в связи с покупкой квартиры отметим следующее.
При приобретении (строительстве) жилья налогоплательщик имеет право на следующие имущественные налоговые вычеты:
1) в размере его фактических затрат на такое приобретение (строительство), но не более 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1 и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ);
2) в размере произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) жилья, но не более 3 000 000 рублей (пп.4 п.1 и п.4 ст.220 НК РФ).
При приобретении квартиры в собственность для подтверждения права на первый вычет в налоговые органы, в частности, представляется договор о приобретении квартиры или доли в ней, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру или долю в ней, а также документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и т.д.) (полный перечень документов указан в пп.6 п.3 ст.220 НК РФ).
Для подтверждения права на второй вычет, кроме указанных документов, необходимо также иметь договор займа (кредита), а также документы, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.
Здесь стоит обратить внимание на важный нюанс: дочери участника ВОВ, для получения права на указанные имущественные вычеты, необходимо иметь соответствующие права на квартиру или долю в ней. Если квартира полностью будет оформлена на отца (свидетельство о праве собственности на всю квартиру на его имя), дочь не вправе будет воспользоваться имущественными вычетами, даже если она частично оплатит квартиру за счет кредитных средств (см. Письма УФНС России по г. Москве от 05.05.2012 N 20-14/040261@, Минфина России в Письме от 19.10.2010 N 03-04-05/7-625, ФНС России от 29.09.2009 N 3-5-04/1473@). Право на получение имущественного налогового вычета является правом, неразрывно связанным с личностью налогоплательщика (в данном случае – дочь). Поэтому для того, чтобы дочери получить имущественные вычеты по НДФЛ, приобретение квартиры изначально следует оформить в общую долевую собственность (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). При этом конкретный размер доли значения в данном случае иметь не будет, в настоящее время для получения имущественных вычетов важен фактический размер произведенных налогоплательщиком расходов. Кроме того, следует учесть, что если изначально квартира будет оформлена в собственность отца, а затем он продаст квартиру (или долю в ней) дочери, она также не будет иметь права на имущественный вычет, т.к. в силу п.5 ст.220 НК РФ имущественные налоговые вычеты на покупку жилья не предоставляются, в частности, в случаях, если сделка купли-продажи квартиры или доли в ней совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст.105.1 НК РФ. А такими лицами как раз, в частности, являются родители и дети (пп.11 п.2 ст.105.1 НК РФ, см. также Письмо УФНС России по г. Москве от 05.05.2012 N 20-14/040261@).
Таким образом, в данном случае единственный способ для дочери воспользоваться имущественными вычетами на приобретение квартиры (доли в ней) – это изначально оформить квартиру частично на дочь, при этом размер доли значения не имеет.
В части особенностей предоставления имущественных вычетов работающим пенсионерам отметим следующее.
Согласно п.10 ст.220 НК РФ у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп.пп. 3 и 4 п.1 ст.220 НК РФ, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов. Этим правом вправе воспользоваться и работающие пенсионеры (см., например, Письма Минфина России от 17.04.2014 N 03-04-07/17776 (направлено Письмом ФНС России от 28.04.2014 N БС-4-11/8296@), от 21.02.2014 N 03-04-05/7402, от 08.08.2013 N 03-04-05/32020).
Применительно к данной ситуации это означает, что если квартира будет приобретена в собственность (в долевую собственность на отца и дочь) и оплачена, например, в 2015 году, дочь, являющаяся работающим пенсионером, вправе перенести остаток неиспользованных за 2015 год имущественных вычетов на три предшествующих года - 2014, 2013 и 2012 (Письмо Минфина России от 09.10.2015 N 03-04-05/57816). Либо, если дочь планирует работать и дальше, она вправе использовать остаток вычета в последующих годах после 2015 года до полного их использования (п.9 ст.220 НК РФ). А если она по каким-либо причинам уволится и не успеет использовать весь остаток, она также вправе перенести его на предшествующие 2015 году периоды. Однако, по мнению чиновников, учитывая положения ст.78 НК РФ, если за переносом остатка имущественного налогового вычета на предшествующие налоговые периоды налогоплательщик обращается не в налоговом периоде, непосредственно следующем за налоговым периодом, в котором образовался остаток имущественного налогового вычета, а в последующие налоговые периоды, количество налоговых периодов, на которые может быть перенесен вышеуказанный остаток, соответственно уменьшается (Письма ФНС России от 02.10.2012 N ЕД-4-3/16501@, от 25.06.2012 N ЕД-4-3/10337@, Минфина России от 11.06.2015 N 03-04-05/33958). Это означает, что если дочь, к примеру, уволится в 2017 году и решит в указанном году перенести остаток неиспользованных имущественных вычетов на периоды, предшествующие 2015 году, такой перенос она вправе сделать лишь на 2014 и 2013 годы.
В заключение отметим, что по общему правилу имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п.7 ст.220 НК РФ). Имущественные налоговые вычеты на покупку жилья в виде расходов на покупку и процентов за пользование кредитом могут быть предоставлены налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении с письменным заявлением к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (п.8 ст.220 НК РФ). Чтобы получить в налоговом органе подтверждение прав на имущественные налоговые вычеты, надо представить в инспекцию заявление и документы, подтверждающие право на получение имущественных налоговых вычетов (п. 8 ст. 220 НК РФ).
