Вопрос:
Организация приобрела нежилое помещение для последующей сдачи его в аренду. Для целей бухгалтерского учета помещение квалифицируется как инвестиционная недвижимость и принято на баланс по справедливой стоимости. Для приведения помещения в надлежащий вид, принято было решение сделать в нем ремонт. Ранее в помещении находилась система оповещения и отопления. Поскольку данные системы не планируется использовать, их демонтировали. Как в данной ситуации отразить в учете стоимость работ по демонтажу системы и ремонту помещения в целом?
Ответ:
Прежде всего отметим, что для целей бухгалтерского и налогового учета «ремонт» - это восстановление утраченных в процессе эксплуатации качеств.
Так Минстрой России в своем письме от 27.02.2018 N 7026-АС/08 <Об определении видов ремонта> сообщил: «из ч. 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ следует, что техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Согласно письма Минфина России от 14 января 2004 г. N 16-00-14/10 определять виды ремонта (текущий или капитальный) и различия между ними обязаны технические службы учреждения путем разработки в рамках системы планово-предупредительных ремонтов соответствующих нормативных документов.
Как правило, к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту - относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.
Демонтаж – это процесс разборки объекта на составные части, в частности, снятие объекта с места установки для дальнейшей его утилизации.
Для целей бухгалтерского учета расходы на демонтаж отражаются в составе прочих расходов или за счет созданного оценочного обязательства по демонтажу. Если демонтаж является частью реконструкции помещения, то расходы относятся на стоимость капитальных вложений.
Для налогового учета, если демонтаж связан с осуществлением капвложений, то расходы включаются в первоначальную стоимость объекта. В состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, включаются расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, включая суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации, а также расходы на ликвидацию имущества, монтаж которого не завершен (расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества), и другие аналогичные работы, если иное не установлено ст. 267.4 НК РФ (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).
По вопросу учета работ, связанных с ремонтом инвестиционной недвижимости, мы придерживаемся следующего мнения.
Инвестиционной считается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости. Данная недвижимость образует отдельную группу основных средств (п. 11 ФСБУ 6/2020 "Основные средства").
ФСБУ 6/2020 не содержит ни специальных критериев, ни примеров отнесения недвижимости к инвестиционной. В этом случае, исходя из требования п. 7.1. ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации" организация вправе руководствоваться МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость" в части, не противоречащей нормам ФСБУ 6/2020. Так, в п. 8 и п. 9 МСФО (IAS) 40 приведены примеры что относится, а что не относится к инвестиционной недвижимости.
Также, в п. 16 МСФО (IAS) 40 указано, что инвестиционную недвижимость следует признавать, когда поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным и первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке.
При этом, в п. 17 МСФО (IAS) 40 отмечено, что принципом признания затрат, связанных с инвестиционной недвижимостью, является момент их возникновения. Такие затраты включают первоначальные затраты на приобретение инвестиционной недвижимости и затраты, понесенные впоследствии на дополнение, замену части или обслуживание данной недвижимости.
В соответствии с п. 18 МСФО (IAS) 40 организация не признает в балансовой стоимости инвестиционной недвижимости затраты на повседневное обслуживание такой недвижимости. Такие затраты учитываются в составе прибыли или убытка в момент их возникновения. Затраты на повседневное обслуживание – это могут быть расходы на ремонт и текущее обслуживание соответствующей недвижимости.
На основании изложенного, исходя из условия вопроса, компания приобрела помещение, в котором проведен комплекс работ, связанных с демонтажем системы оповещения и отопления.
По нашему мнению, такие работы нельзя квалифицировать как ремонт, поскольку не происходит замены частей объектов утративших свое качества, устранения неисправностей, а также демонтаж не является повседневным обслуживанием недвижимости.
Таким образом, поскольку объект еще не приведен в состояние, пригодное к эксплуатации его в запланированных вашей организацией целях и не передан в аренду, но учитывается на балансе компании, по нашему мнению, расходы на демонтаж нужно отнести на стоимость капвложений как для целей бухгалтерского, так и для налогового учета.
Дополнительная информация:
Готовое решение: Инвестиционная недвижимость и ее учет
Статья: Текущий и капитальный ремонт нежилого здания: понятие, отличия, порядок проведения
Статья: Рекомендация Р-176/2025-ОК Лизинг "Критерии инвестиционной недвижимости" (Фонд "Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета "Бухгалтерский методологический центр" (Фонд "НРБУ "БМЦ"), утверждена Отраслевым комитетом по лизингу (ОК Лизинг) 03.07.2025)
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
