Вопрос:
Договор аренды расторгнут из-за нарушений со стороны арендатора. Акт возврата подписан между сторонами. Однако, для подачи в Росреестр он должен быть подписан в определенном электронном формате, в котором арендатор подписать отказался. По-другому Росреестр документы не принимает, поэтому отказывает. Как снять обременение с помещения - аренду, если арендатор уклоняется от совершения необходимых действий для регистрации снятия обременения?
Ответ:
Полагаем, что в рассматриваемой ситуации Вам необходимо подать иск в суд с требованием к арендатору для совершения необходимых действий для регистрации снятия обременения.
Обоснование:
Обратиться за снятием обременения (погашением записи) может арендодатель, или арендатор, или они оба (п. 2 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закона о госрегистрации недвижимости), п. 3 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
По общему правилу документы для регистрации в Росреестр можно подать только в электронной форме. Документы на бумажном носителе вернут без рассмотрения (ч. 1.6 ст. 18, п. 1.2 ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).
Исключения из правила такие (Письмо Росреестра от 02.07.2025 N 13-00997/25):
1) стороной сделки, на основании которой регистрируется право на недвижимость, является физлицо (кроме договоров участия в долевом строительстве, которые представляются только в электронной форме) (ч. 1.6 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);
2) по техническим причинам временно невозможно направить электронные документы. О наличии технических проблем и сроке их устранения орган регистрации прав сообщает на своем сайте (ч. 39 ст. 70 Закона о госрегистрации недвижимости).
В некоторых ситуациях юрлицо может подать на бумажном носителе отдельные документы.
В остальных случаях документы представляются (ч. 7 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости):
• в форме электронного документа, если по Закону о госрегистрации недвижимости документ на бумажном носителе должен представляться в подлиннике, в том числе когда он нотариально удостоверен (есть ряд исключений);
• в форме электронного документа или электронного образа документа (в том числе акты органов госвласти, акты органов местного самоуправления, судебные акты, установившие права на недвижимость).
Формат их представления указан в п. 3 Приложения N 5 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310. Не соответствующие формату документы возвращаются без рассмотрения (п. 1 ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).
Электронные документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных лиц, сторон договора или установленных законодательством должностных лиц (ч. 8 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).
Документ в форме электронного образа документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью лица, которое подписывает такой документ в бумажном виде или уполномочено заверять его копии (ч. 9 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).
Сформированный для госрегистрации комплект электронных документов и образов документов нужно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (ч. 10 ст. 21 названного Закона).
Таким образом, полагаем, что поскольку законодательством установлены необходимые для регистрации снятия обременения в виде аренды требования, обращение в суд с требованием о признании отказа Росреестра в регистрации, не представляется возможным. Судебной практики по спорам с Росреестром по аналогичной ситуации нам выявить не удалось.
Учитывая вышеизложенное, полагаем, что в рассматриваемой ситуации Вы вправе подать иск в суд с требованием к арендатору для совершения необходимых действий для регистрации снятия обременения. Однако, отметим, что правоприменительной практики или каких-либо официальных разъяснений по данному вопросу выявить не удалось.
Дополнительная информация:
Готовое решение: Как снять с недвижимости обременение в виде аренды (погасить регистрационную запись об аренде)
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
