Вопрос:
Организация на УСН с объектом «Доходы» в 2025г. приобрела за 56 млн. руб. в кредит нежилое помещение. При этом доходы за 2025г. не превышали 20 млн. руб. В 2026г. во втором квартале планируется продажа помещения за 60 млн. руб. В этом случае организация становится плательщиком НДС, если в первом квартале иных доходов не было?
Если становится, то как в данном случае считать НДС 5%?
Можно ли как-то минимизировать налоги при продаже нежилого помещения?
Ответ:
В общеустановленном порядке с 2026г. исчислять и уплачивать НДС должно большинство организаций, применяющих УСН.
При этом, организации на УСН вправе не уплачивать НДС, если доходы за 2025г. не превысили 20 млн.руб. Однако, если в течение 2026 г. доходы превысят лимит 20 млн. руб., то со следующего месяца надо платить НДС по обычным или пониженным ставкам (5% или 7%). Лимит считают кассовым методом, включая все учитываемые при УСН доходы.
Обращаем внимание, доходы, включая авансы, учитывают в день поступления денег на счет или в кассу, на дату взаимозачета или при ином погашении задолженности. Доход признают за минусом начисленного НДС. Не являются доходом полученные дивиденды, займы и другие поступления, указанные в ст. 251 НК РФ (ст. ст. 346.15, 346.17 НК РФ, Письмо Минфина от 21.04.2016 N 03-11-11/22923).
Исходя из условия вопроса, в 2026г. организация планирует продать помещение за 60 млн. руб. При этом, доходы за 2025г. не превышали 20 млн. руб., а в 2026г. иных доходов, кроме данной реализации, пока не было. Следовательно, реализация помещения не будет облагаться НДС. Однако, поскольку доход в 2026г. превышает лимит в 20 мл. руб., с 1-го числа месяца следующего за месяцем, в котором допущено превышение, организация должна платить НДС по ставке 5% (или иной).
Отметим, если бы в 2026г. у ООО были иные доходы, которые уже превышают установленный НК РФ порог, то реализация помещения облагалась НДС по ставке 5%.
Если в договоре стороны согласовали стоимость объекта недвижимости без НДС в размере 60 млн.руб, то расчет НДС с реализации будет следующим:
|
НДС с продажи помещения 3 млн.руб. |
= |
Цена продажи помещения (без НДС) 60 млн. руб. |
* |
Ставка НДС 5% |
По итогам, цена реализации помещения будет составлять 63 млн. руб., в т.ч. НДС 5%.
По вопросу минимизации налога, сообщаем следующее.
При применении УСН с объектом «доходы», расходы не учитываются при определении налоговой базы. Поэтому уменьшить доход от продажи на стоимость приобретения недвижимости нельзя.
В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не облагается НДС продажа жилых помещений. Реализация нежилых помещений признается объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).
Таким образом, продажа нежилого помещения будет облагаться НДС в общеустановленном порядке.
Дополнительная информация:
Какие особенности надо учесть налогоплательщикам на УСН с 2026 г.
Готовое решение: Как начисляется НДС при продаже недвижимости
Готовое решение: Как организации и ИП, применяющие УСН, уплачивают и учитывают НДС
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
