Вопрос:
ИП на УСН с объектом «Доходы» имеет в собственности нежилые помещения и осуществляет деятельность по аренде и продаже недвижимости. Вид деятельности «Аренда и продажа недвижимости» внесен в ЕГРИП как основной. В 2026 г. ИП продал нежилое помещение по договору купли-продажи между физическими лицами. Какие налоги должен уплатить ИП в данном случае: НДФЛ или УСН?
Ответ:
Иногда разграничить доход от продажи имущества гражданина как ИП и физлица бывает сложно. Вопрос о том, какая продажа недвижимости относится к предпринимательской деятельности на УСН, а какая - нет, может решаться по-разному исходя из совокупности факторов.
В общем случае доход от продажи имущества не связан с предпринимательской деятельностью, если оно использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд. Например, если ИП продал свою квартиру, в которой проживал. Такой доход нельзя считать доходом от предпринимательской деятельности ИП на УСН. Он облагается НДФЛ в обычном порядке (Письмо Минфина России от 27.12.2023 N 03-04-05/126964).
В других случаях этот вопрос решается в зависимости от вида имущества и способа его использования ИП. В частности, доход от продажи недвижимости может считаться доходом от предпринимательской деятельности на УСН, если:
- в договорах и иных документах (например, актах) в качестве продавца указан ИП;
- недвижимость фактически использовалась в предпринимательской деятельности. Например, ИП сдавал ее в аренду (см. Письма Минфина России от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 09.09.2020 N 03-11-11/79032, от 15.05.2019 N 03-04-05/34700);
- налогоплательщик фактически осуществляет виды деятельности по продаже недвижимости (Письма Минфина России от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 09.09.2020 N 03-11-11/79032);
- недвижимость по функциональному назначению предназначена для предпринимательской деятельности. Например, ИП продал административное здание, склад или офис (Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2015 N 307-КГ15-8849 по делу N А26-2726/2014);
- доходы получены ИП от деятельности, указанной в ЕГРИП (Письма Минфина России от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 06.03.2019 N 03-11-11/14469, ФНС России от 12.02.2020 N СД-19-3/29@).
Из условий вопроса следует, что в ЕГРИП у ИП заявлены "Аренда и продажа недвижимости" - как основные виды предпринимательской деятельности. Также ИП фактически осуществляет данную деятельность.
Налогоплательщик при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя самостоятельно заявляет виды экономической деятельности, которые он планирует осуществлять.
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, заявленный индивидуальным предпринимателем при регистрации либо в результате внесения соответствующих изменений в ЕГРИП, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
В данном случае ИП осуществляет предпринимательскую деятельности по продаже недвижимого имущества, и это недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, соответственно, доходы от продажи такого имущества учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Данный вывод подтверждается многочисленными письмами Минфина РФ, а также судебной практикой ((Письма Минфина России от 20.01.2025 N 03-04-05/3826, от 20 декабря 2024 г. N 03-11-11/129280, от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).
Дополнительная информация:
Готовое решение: Как облагается продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме
Готовое решение: Уплата НДФЛ с доходов ИП на УСН
Письма Минфина России от 20.12.2024 N 03-11-11/129280, N 03-11-11/129279
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
