Вопрос:
Квартира приобретена по договору купли-продажи между двумя физлицами. Переходит ли к покупателю по договору купли-продажи квартиры право предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры?
Ответ:
Да, поскольку по общему правилу, приобретая право собственности на квартиру по договору купли-продажи, полученную первоначальным собственником по договору долевого участия, новый собственник, как потребитель, приобретает и право требования к застройщику, связанные с выявлением недостатков. Такой вывод подтверждается судебной практикой.
Обоснование:
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.07.2024 по делу N 88-14149/2024
«…Новый собственник, приобретая право собственности на объект недвижимости в многоквартирном жилом доме, на законном основании, как потребитель, приобретает и право требования возмещения расходов на устранение выявленных недостатков, возникших в таком помещении в результате его строительства. Застройщик, передавший объект долевого строительства согласно договору дольщикам в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома в пределах гарантийного срока.
По смыслу пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, приобретая право собственности на квартиру на основании договора участия в долевом строительстве, участник долевого строительства (как потребитель) приобретает и право требования к застройщику (подрядчику) о возмещении расходов на устранение выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.
Таким образом, в отсутствие доказательств, подтверждающих, что истцом выявленные недостатки устранены, приобретая право собственности на помещение по договору купли-продажи, новый собственник, как потребитель приобрел и право требования к застройщику о возмещении расходов на устранение выявленных в помещении недостатков.
Учитывая, что объект долевого строительства - квартира по адресу: <данные изъяты> истцом продана в период гарантийного срока, к новому собственнику перешло право предъявления требований к застройщику, связанных с недостатками объекта долевого строительства, в отсутствие доказательств устранения истцом выявленных недостатков и, соответственно, понесенных расходов на устранение выявленных недостатков до продажи жилого помещения…»
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08.10.2024 N 88-16988/2024 (УИД 42RS0009-01-2022-002297-22)
«…Доводы кассационной жалобы в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 84 808,06 руб., а также требований о взыскании неустойки подлежат отклонению, поскольку С.А. собственником спорной квартиры не является, его право требования возмещения расходов на устранение выявленных недостатков перешло к новому собственнику в момент подписания договора купли-продажи квартиры. При этом доказательства несения расходов на устранение недостатков в квартире стороной истца не представлено, новый собственник, приобретая квартиру приобретает и право требования возмещения расходов на устранение выявленных недостатков, в том числе, к застройщику, возникших в таком помещении в результате его строительства…»
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2024 N 88-18164/2024 (УИД 03RS0003-01-2023-007244-70)
«…Доводы кассационной жалобы о том, что судом неправомерно применены постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 (далее - Постановление N 479) и постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 (далее - Постановление N 326), в отношении неустойки и штрафа при заключенном договоре купли-продажи, подлежат отклонению судебной коллегией, как основанные на неверном толковании норм права.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
При этом при продаже квартиры, являвшейся объектом долевого участия, к новому собственнику переходят права участника долевого строительства, в том числе, права требовать от застройщика устранения недостатков такой квартиры либо взыскания стоимости устранения недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока.
Законом о долевом участии в строительстве не предусмотрено, что гарантийные обязательства застройщика прекращаются в случае продажи объекта недвижимости, являвшегося предметом долевого участия в строительстве, в связи с чем, данные обязательства сохраняются за застройщиком в течение всего гарантийного срока, а права требования в связи с данными обязательствами переходят к новому собственнику соответствующего объекта недвижимости.
С учетом изложенного доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для применения к правоотношения сторон Постановления 479 и Постановления N 326 со ссылкой на то, что квартира была приобретена истцом по договору купли-продажи, а потому правоотношения сторон регулируются общими положениями Закона о защите прав потребителей не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции как основанная на неверном толковании норм материального права…»
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
