Вопрос:
Физическое лицо заключило с застройщиком договор долевого участия в строительстве с частичным использованием кредитных средств. В настоящее время кредит погашен, жилое помещение передано по акту приема-передачи. В ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права и собственности. С какой даты будет исчисляться предельный срок владения жилым помещением в целях продажи жилой недвижимости (ст.217.1 НК РФ)?
Ответ:
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, приобретенным по договору ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта по такому договору (абз.4 п.2 ст.217.1 НК РФ).
В соответствии с п.2 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон №214-ФЗ) обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п.3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Учитывая вышеизложенное, минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу в счет уплаты цены, обусловленной договором участия в долевом строительстве.
По кредитному договору на финансирование приобретения физическим лицом жилого помещения по ДДУ, денежные средства в оплату по ДДУ перечисляются банком застройщику, а физическое лицо погашает указанную сумму банку согласно графику платежей.
При условии заключения физическим лицом с застройщиком договора долевого участия с привлечением кредитных средств банка, датой оплаты по данному договору будет являться дата внесения на счет эскроу денежных средств физическим лицом и дата поступления денежных средств на этот счет от банка, который выдал кредит физическому лицу. По кредитному договору физическое лицо при погашении кредита и процентов по нему, перечисляет денежные средства в банк, выдавший этот кредит.
То есть, для определения даты оплаты по договору ДДУ, имеет значение дата внесения денежных средств на счет эскроу в счет уплаты полной стоимости договора долевого участия.
Таким образом, если на определенную дату произведена полная оплата физическим лицом на счет эскроу застройщика и банк перечислил денежные средства на этот счет, эквивалентные сумме выданного кредита физическому лицу, то минимальный предельный срок владения жилым помещением необходимо определять с указанной даты.
Дополнительная информация:
Письмо ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@ "Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за 1 квартал 2024 года"
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения квартирой, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, в целях НДФЛ при продаже, если в собственности нет иного жилого помещения. (Письмо Минфина России от 05.06.2025 N 03-04-05/55310).
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
