Вопрос:
После прекращения договора аренды земельного участка арендатор продолжает занимать участок и извлекать доходы из его использования. Можно ли такие доходы, извлекаемые из использования земельного участка без законных оснований, взыскать в пользу арендодателя?
Ответ:
Нет, если иное не предусмотрено договором аренды, поскольку законом установлены иные последствия, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды.
В частности, по окончании срока действия договора аренды земельного участка сохраняются обязательства, не исполненные сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором. Такой вывод следует из п. 3 ст. 425 ГК РФ.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). При этом условия договора о порядке возврата будут действовать, даже если по закону или договору с окончанием срока действия договора обязательства сторон прекращаются. Это условие изначально рассчитано на его применение после прекращения договора, что допустимо в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ.
Сохраняются и обязательства в части денежных расчетов между сторонами. Например, арендатор должен уплатить не внесенную арендную плату за пользование земельным участком (п. 1 ст. 614 ГК РФ), включая арендную плату за фактическое использование. Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2023 N Ф01-3568/2023 по делу N А82-3161/2022).
У арендодателя тоже могут быть денежные обязательства перед арендатором, например вернуть арендатору полученный ранее обеспечительный платеж или возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка. Такие обязательства также подлежат исполнению (п. 2 ст. 381.1, п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Также окончание срока действия договора аренды земельного участка не освобождает от ответственности за нарушение сторонами договора (п. 4 ст. 425 ГК РФ).
Так, арендодатель может взыскать убытки, причиненные в результате деятельности арендатора на земельном участке (ст. 15 ГК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 57, ст. 62 ЗК РФ). Например, если из-за нарушений арендатором условий договора произошло ухудшение почвенного слоя или уничтожены зеленые насаждения. Или, например, убытки в виде упущенной выгоды, по причине невозможности сдать участок аренду, поскольку прежний арендатор его не освободил, но в таком случае упущенную выгоду нужно доказать (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2023 N 13АП-7298/2023 по делу N А56-101912/2022).
Обоснование:
8. Какие последствия наступают с истечением срока действия договора аренды земельного участка
По окончании срока действия договора аренды земельного участка сохраняются обязательства, не исполненные сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором. Такой вывод следует из п. 3 ст. 425 ГК РФ.
Так, при прекращении договора арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). При этом условия договора о порядке возврата будут действовать, даже если по закону или договору с окончанием срока действия договора обязательства сторон прекращаются. Это условие изначально рассчитано на его применение после прекращения договора, что допустимо в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ. Кстати, учтите, что при возврате публичного земельного участка, на котором арендатор законно возвел не завершенный строительством объект недвижимости, нельзя на основании ст. 622 ГК РФ требовать его сноса (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2017)).
Сохраняются и обязательства в части денежных расчетов между сторонами. Например, арендатор должен уплатить не внесенную арендную плату за пользование земельным участком (п. 1 ст. 614 ГК РФ). У арендодателя тоже могут быть денежные обязательства перед арендатором, например вернуть арендатору полученный ранее обеспечительный платеж или возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка. Такие обязательства также подлежат исполнению (п. 2 ст. 381.1, п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Окончание срока действия договора аренды земельного участка не освобождает от ответственности за нарушение сторонами договора (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Так, арендодатель может взыскать убытки, причиненные в результате деятельности арендатора на земельном участке (ст. 15 ГК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 57, ст. 62 ЗК РФ). Например, если из-за нарушений арендатором условий договора произошло ухудшение почвенного покрова или уничтожены зеленые насаждения.
Учтите, что лишь в некоторых случаях окончание срока действия договора может затрагивать права и обязанности третьих лиц.
Дополнительные материалы:
Путеводитель. Что нужно знать об аренде земли
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
