Вопрос:
Если основной вид разрешенного использования земельного участка «производственная деятельность» с кодом 6.0, а условно разрешенный вид использования данного земельного участка согласно правилам землепользования и застройки - «магазины», код 4.4, то можно ли на этом участке построить магазин розничной торговли?
Ответ:
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Это следует из п. 2 ст. 7 и ст. 42 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Виды разрешенного использования земельного участка делятся на основные, условно разрешенные, вспомогательные (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ).
Сведения о категории земель и виде (видах) разрешенного использовании земельного участка (кроме сведений о вспомогательных видах разрешенного использования) указываются в документах на землю, содержатся в ЕГРН и приводятся в выдаваемой выписке из ЕГРН (п. п. 3, 4 ч. 5 ст. 8, ч. 1 ст. 21, ч. 6 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон N 218-ФЗ)).
От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.
В целом, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется, в частности, в соответствии с правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) конкретного муниципального образования (п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2, п. 3 ч. 3 ст. 8, п. 2 ч. 3 ст. 30 ГрК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями, за исключением органов власти, государственных и муниципальных учреждений и предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.
Из абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ следует, что правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.
Таким образом, суть условно-разрешенного вида использования заключается в том, что потенциально правообладатель его может использовать, но для этого необходимо получить соответствующее разрешение в органе местного самоуправления. Просто по своему усмотрению (самовольно) правообладатель земельного участка, данный вид использования применять не может, только на том основании, что он фигурирует в ПЗЗ в качестве одного из возможных. Об этом свидетельствует сложившаяся судебная практика (Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024 N 16АП-4955/2023 по делу N А77-2141/2022, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 N 02АП-688/2021 по делу N А29-5028/2020).
Кроме того, в силу п. 33.1 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в заявлении правообладателя земельного участка, здания, сооружения о государственном кадастровом учете в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования данного объекта недвижимости указан вид разрешенного использования, не предусмотренный перечнем установленных применительно к соответствующей территории видов разрешенного использования объектов недвижимости, либо таким правообладателем не получено предусмотренное законом разрешение на условно разрешенный вид использования.
Иными словами, для регистрации постановки на кадастровый учет построенного здания магазина (бани, общежития), а так же для регистрации права собственности на данные объекты капитального строительства, потребуется предоставить сведения, подтверждающие получение разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка, если они построены на земельном участке с иным разрешенным видом использования, указанным в ЕГРН.
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 39 ГрК РФ, а так же региональным законодательством. К примеру, Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Статьей 39 ГрК РФ, в частности, предусмотрено:
- заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка лицо направляет заявление о предоставлении разрешения в комиссию;
- проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях;
- в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия;
- на основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации;
- глава местной администрации после поступления указанных рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона N 218-ФЗ дополнительные сведения о виде или видах разрешенного использования (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования) земельного участка вносятся в кадастр недвижимости.
Таким образом, условно разрешенный вид использования земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Учитывая вышеизложенное, строительство магазина (код 4.4) в рамках условно разрешенного вида использования земельного участка, на земельном участке, основной вид разрешенного использования которого соответствует коду 6.0 («Производственная деятельность»: размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом), будет являться нарушением земельного и градостроительного законодательства, если правообладателем не будет получено соответствующее разрешения на применение условно разрешенного вида использования.
Дополнительная информация:
Готовое решение: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Ситуация: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Вопрос: Как установить вид разрешенного использования земельного участка?
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
