24.10.2024

Как пересчитывать налоговую базу на УСН при продаже объекта недвижимости?

Вопрос: Общество на УСН с объектом "доходы минус расходы" приобрело в конце 2020г. нежилое здание и отразило его в учете в качестве основного средства, срок полезного использования которого 10 лет. Оплата по договору купли-продажи недвижимого здания была произведена в 2021г., соответственно это отражено в книге учета доходов и расходов в 2021г. Объект недвижимости полностью не самортизирован. В 2024г. общество планирует продать данный объект. Нужно ли в данной ситуации пересчитывать налоговую базу на УСН и с какого периода?

 

Ответ: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение основных средств (с учетом положений п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы по УСН признавайте кассовым методом, то есть после их фактической оплаты.

П. 3 ст. 346.16 НК РФ предусмотрено, что в случае реализации (передачи) приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов в соответствии с главой 26.2 НК РФ (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Отметим, что в НК РФ четко не говорится о том, как считать этот срок. Сказано лишь, что с момента учета затрат на ОС в составе расходов (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). По нашему мнению, безопаснее считать дату, когда последний раз были списаны расходы по ОС при расчете налога на УСН. Поэтому, исходя из условия, вопроса, трехлетний срок начтет течь с 1 января 2022г. и истечет 31 декабря 2024г.

На основании изложенного, в связи с тем, что общество планирует в 2024г. продать нежилое здание, срок полезного использования которого 10 лет и прошло менее трех лет с момента учета расходов на его приобретение, оно должно пересчитать налоговую базу начиная с периода, когда стало списывать затраты на это ОС. Поэтому, если затраты ООО учитывались в расходах при УСН в 2021г, то налоговую базу нужно пересчитать начиная с 2021г.

 

Дополнительная информация:

Готовое решение: Как учесть продажу основного средства при УСН

 

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.