05.09.2024

Как учесть продажу организацией земельного участка, ранее внесенного в уставный капитал?

Вопрос:

При формировании уставного капитала ООО один из учредителей в качестве вклада внес земельный участок стоимостью 7 млн. руб. Данный земельный участок учитывается на 01 счет (основные средства) по стоимости 7 млн. руб. На данный момент участок продан за 5 млн. руб. Кадастровая стоимость земельного участка 2 млн. руб. Какие проводки будут при продаже земельного участка? Какую стоимость учитывать в налоговом учете?

 

Ответ:

В налоговом учете стоимость земельного участка должна формироваться в порядке, установленном абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ, как сумма расходов на его приобретение. На это указано в Письмах УФНС России по г. Москве от 09.07.2009 N 16-12/070233, Минфина России от 27.03.2009 N 03-03-06/1/195.

Имущество, полученное в виде вклада в уставный капитал, принимается к учету по стоимости, которая определяется по данным налогового учета у передающей стороны на дату перехода права собственности на указанное имущество. При этом стоимость вносимого имущества должна быть подтверждена документально (пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). При внесении имущества физическим лицом его стоимостью признаются документально подтвержденные расходы на его приобретение, но не выше рыночной стоимости этого имущества, подтвержденной независимым оценщиком.

Таким образом, в налоговом учете организации, земельный участок, переданный участником в счет оплаты уставного капитала, должен числиться в учете по стоимости, определенной на момент его передачи участником, и, по условиям вопроса, составляет 7 млн.руб. При этом, в первоначальной стоимости могут быть учтены и другие расходы, понесенные организацией в связи с получением земельного участка, например государственная пошлина.

При продаже земельного участка организация признает доход от реализации (выручку) в сумме, установленной договором купли-продажи. Указанный доход признается на дату передачи земельного участка покупателю (п. п. 1, 2 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ).

Как указано выше, земельный участок не является амортизируемым имуществом и в общем случае доход от его реализации уменьшается в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ на цену приобретения участка. В рассматриваемой ситуации земельный участок получен в качестве вклада в уставный капитал, и в соответствии с разъяснениями Минфина России выручка от реализации такого участка уменьшается на стоимость земельного участка, определенную при таком внесении (т.е. стоимость, определенную в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ по данным налогового учета передающей стороны) (Письмо от 18.07.2013 N 03-03-06/1/28205).

Таким образом, при продаже земельного участка в целях исчисления налога на прибыль, в качестве дохода принимается сумма, получаемая организацией, указанная в договоре купли-продажи, а в расходах сумма, по которой земельный участок был принят на учет при его внесении в уставный капитал. По условиям вопроса - 5 млн.руб. необходимо отразить в доходах, а сумму в размере 7 млн.руб. в расходах.

 

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ реализация земельных участков на территории РФ не признается объектом налогообложения по НДС.

 

В бухгалтерском учете земельный участок, полученный в качестве вклада в уставный капитал ООО и предполагаемый к использованию в основной производственной деятельности организации, характеризующийся признаками п. 4 ФСБУ 6/2020 "Основные средства", утвержденного Приказом Минфина России от 17.09.2020 N 204н, принимается к учету в качестве объекта основных средств (ОС).

ОС принимается к учету по первоначальной стоимости, которой считается общая сумма связанных с этим объектом капитальных вложений, осуществленных до признания объекта ОС в бухгалтерском учете. Капитальные вложения, внесенные в счет вклада в уставный капитал организации, оцениваются исходя из денежной оценки объекта, согласованной участниками организации. Эта оценка не может быть выше стоимости, определенной оценщиком (п. 12 ФСБУ 6/2020, п. 9 ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения", утвержденного Приказом Минфина России от 17.09.2020 N 204н, п. 3 ст. 11, п. 2 ст. 15 Закона N 14-ФЗ, п. 2 ст. 66.2 ГК РФ). Кроме того, в состав капитальных вложений включается сумма госпошлины (пп. "з" п. 10 ФСБУ 26/2020).

Земельные участки, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются, амортизации не подлежат (п. 28 ФСБУ 6/2020).

На дату передачи земельного участка покупателю организация отражает списание объекта ОС (пп. "б" п. 40 ФСБУ 6/2020).

Продажа объекта ОС отражается с применением счета 91 "Прочие доходы и расходы". При этом в учете возможно применение двух вариантов отражения записей:

- на счете 91 отражается финансовый результат от операций по продаже объекта ОС (п. 44 ФСБУ 6/2020);

- на счете 91 по кредиту показывается вся сумма поступлений от продажи объекта ОС, а по дебету - его балансовая стоимость и расходы, связанные с продажей (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Независимо от принятого варианта доходы и расходы в любом случае в бухучете следует признавать в периоде списания объекта ОС, а результат от продажи (прибыль или убыток) отражать в отчете о финансовых результатах свернуто.

 

Дополнительная информация:

Вопрос: ...Учредитель внес в качестве вклада в уставный капитал ООО земельный участок. По его документам цена приобретения участка - 4 248 000 руб. Независимый оценщик счел, что рыночная стоимость участка составляет 4 130 000 руб. На какую величину расходов ООО должно уменьшить доход от реализации участка при исчислении налога на прибыль?

Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации (ООО) получение в качестве вклада в уставный капитал земельного участка и его продажу?..

Готовое решение: Налоговый учет земельных участков и операций с ними

 

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.