Вопрос:
Нужно ли и может ли зарегистрировать долгосрочный договор аренды новый собственник, если договор не был изначально зарегистрирован прежним собственником с арендатором?
Ответ:
В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, должен быть заключен в письменной форме, подлежащий государственной регистрации. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока аренды, данный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
По смыслу статей 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку прежнее соглашение об аренде имущества не прошло необходимую государственную регистрацию, оно не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц (в частности, до государственной регистрации договора у арендатора не возникают право следования (статья 617 ГК РФ - сохранение договора аренды в силе при изменении сторон) и преимущественное право заключения договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ, п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).).
При обстоятельствах указанных в вопросе, арендатор не вправе в соответствии со ст. 617 ГК РФ требовать сохранения прежних условий соглашения об аренде (цена и срок аренды, порядок оплаты и т.д.), так как такое соглашение не прошло требуемой государственной регистрации.
Вместе с тем, настоящий собственник, согласившись приобрести в собственность такое недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, фактически выразил согласие и на сохранение отношений, возникших из прежнего договора аренды.
Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, новый собственник вправе сохранить отношения с арендатором до окончания определенного соглашением срока аренды и последний вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
В свою очередь прежний договор аренды, не имея государственной регистрации, не порождает всех юридически значимых последствий, установленных, в том числе Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следовательно, новый собственник имущества вправе обратиться к арендатору (и наоборот) о заключении дополнительного соглашения о смене стороны в договоре, а именно арендодателя, так как в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является именно собственник имущества (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 ). После чего, новому собственнику следует принять меры по государственной регистрации долгосрочной аренды имущества, так как согласно ст. 19.21 КоАП РФ несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа.
Следует отметить, что отсутствие в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установленных сроков, в течение которых необходимо обратиться с долгосрочным договором аренды в регистрирующий орган и осуществить его государственную регистрацию, фактически означает, что стороны этого договора могут подать документы на государственную регистрацию в пределах срока действия договора аренды.
Если одна из сторон договора аренды препятствует государственной регистрации арены имущества, то в судебном порядке такую сторону можно обязать осуществить такую регистрацию, так как в силу статей 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
29.07.14
