Доверительное управление

Вопрос:
Можно ли сдать в аренду фасад здания? У нас есть Договор Доверительного управления, долгосрочный, зарегистрированный надлежащим образом в необходимых инстанциях. Предметом данного договора является Здание, передаваемое Управляющему для дальнейшей сдачи в аренду. Мы хотим наделить Доверительного управляющего ещё и правом продажи этого здания. Нужно ли регистрировать ДС такого смысла в государственных органах? Может ли Доверительный управляющий продать ОС (здание), переданное ему для сдачи в аренду, с целью извлечения прибыли и если данное действие предусмотрено Договором Доверительного управления? Кто должен в данном случае выписать счёт-фактуру при продаже ОС?
Ответ:
1) В настоящее время ситуацию с классификацией такого договора нельзя назвать однозначной.
Так Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (в частности крышу или стены) для рекламных целей, не является договором аренды.
Суд основывался на позиции, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
При этом имеется более поздняя позиция Президиума ВАС РФ относительно правовой природы договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (Постановление от 12.04.2011 N 15248/10). Кроме того, что такой договор не относится к аренде, судом подчеркивается следующее:
- заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Закона о рекламе;
- собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и правомерными.
Эта позиция в ряде случаев поддерживается и чиновниками. Так, в Письмах ФАС России от 17.03.2010 N АК/7158 и УФНС России по г. Москве от 01.11.2011 N 16-15/105704@ подчеркивается, что договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций не является договором аренды и законодательство РФ о рекламе не предполагает возникновения именно арендных отношений. В то же время, поскольку ГК РФ не выделяет договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в самостоятельный вид, в таком договоре вполне могут содержаться положения, как предусмотренные для отдельных видов договоров (например, для договора аренды), так и вытекающие из существа правоотношений.
Однако в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" делаются иные выводы:
- допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы;
- к таким договорам применяются по аналогии положения о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Позднее, в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. от 25.01.2013) указано, что в соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения, оборудование и другие объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Однако это не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора). При этом на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации (если он заключен на год и более).
Также отметим, что согласно непосредственно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатору имущество за плату предоставляется:
- как одновременно и во владение, и в пользование;
- так и только в пользование.
Таким образом, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции относится к группе договоров, которые не поименованы в ГК РФ, при этом его содержание не должно противоречить общим положениям законодательства, поскольку ст. 421 ГК РФ предусматривает, что стороны свободны в определении условий договора, за исключением случаев, указанных в ст. 422 ГК РФ, в силу которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
С другой стороны судом допускается передача отдельных частей здания (например, несущей стены или крыши) в пользование в целях размещения наружной рекламы, и по его мнению к таким договорам по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Таким образом, стороны могут заключить договор передачи фасада в пользование. При этом вы вправе либо руководствоваться непосредственно нормами ГК РФ об аренде недвижимости, либо заключить договор на «размещение рекламных конструкций». При сроке такого договора менее года риски предъявления претензий минимальны независимо от выбранного вами варианта. Если же договор планируется заключать на срок более года, либо предполагается пролонгация договора, то менее рискованно заключить договор, соблюдая требования к договору аренды и в частности его регистрации.

2)
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст.1012 ГК РФ).
Объектами доверительного управления могут быть, в том числе и объекты недвижимости (ст.1013 ГК РФ). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст.1012 ГК РФ).
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (п. 2, 3 ст.1017 ГК РФ).
Как установлено п.2 ст.1012 ГК РФ, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления (ст.1020 ГК РФ).
Таким образом, в договоре доверительного управления стороны могут предусмотреть право управляющего на продажу недвижимости.
Более того, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 15.09.2003 N Ф03-А51/03-1/2252 пришел к выводу, что если иное не предусмотрено договором, доверительный управляющий вправе заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в интересах учредителя управления, даже если в договоре прямо не оговорено такое право.
Однако имеется и иная позиция, основанная на сути доверительного управления. В частности ФАС Московского округа в Постановлении от 30.01.2001 N КГ-А41/112-01 указал, что неотъемлемой характеристикой имущества, способного быть объектом доверительного управления, является возможность его неоднократного использования. При этом одним из существенных условий договора доверительного управления является его срок. И по мнению суда, законодатель не случайно устанавливает указанное правило, поскольку сама природа доверительного управления, предполагающая в соответствии с законом длящийся характер таких отношений, указывает на невозможность заключения договора доверительного управления для совершения какого-либо разового действия. Если же исходить из того, что стороны предполагали передачу в доверительное управление денежных средств, полученных управляющим от реализации, то такой договор ничтожен в силу п. 2 ст. 1013 ГК РФ.
Таким образом, наделение управляющего правом продажи объекта недвижимости, переданного в доверительное управление, не противоречит нормам законодательства. Однако мы не можем полностью исключить риски признания такого договора недействительным по требованию заинтересованной стороны, поскольку в РФ нет прецедентного права и каждый суд волен решить спор на свое усмотрение.
Отметим, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду  (ст.1022 ГК РФ).
Если вы планируете внести дополнения в договор доверительного управления, предоставив управляющему право продажи здания, то следует учитывать, что в соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (п.2 ст.1017 ГК РФ). При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
В соответствии  со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отметим, что в настоящее время заключение такого договора не требует его госрегистрации -  регистрации подлежит только факт перехода права собственности на недвижимость (ст.551 ГК РФ).
Таким образом, государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а именно передача имущества в доверительное управление.
Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а порядка управления им, то регистрировать эти документы нет оснований (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 июня 2007 г., 19 июня 2007 г. по делу N Ф03-А73/07-1/1656).

3)
Ранее мы говорили, что доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление (ст. 1020 ГК РФ)
В соответствии с п.3 ст.1012 ГК РФ сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
В соответствии с п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика по НДС, установленные гл. 21 НК РФ.
Согласно п. 3 ст. 169 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики обязаны составлять счета-фактуры, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж, если иное не предусмотрено НК РФ.
В силу п. 2 ст. 174.1 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить соответствующие счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ.
При составлении счета-фактуры доверительным управляющим, осуществляющим реализацию товаров в соответствии с договором доверительного управления имуществом, в строке 1 счета-фактуры (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137) следует указывать порядковый номер в хронологическом порядке, через разделительную черту дополняя его утвержденным доверительным управляющим цифровым индексом, обозначающим совершение операции в соответствии с конкретным договором доверительного управления имуществом.