09.12.2021

Считается ли договор аренды продленным на неопределенный срок?

Вопрос:

В срочном договоре аренды недвижимого имущества стороны указали на возможность продления действия договора по соглашению сторон после истечения его срока. Арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, возражений от арендодателя не поступало. Считается ли договор продленным по п. 2 ст. 621 ГК РФ в этом случае?

 

Ответ:

В сложившейся судебной практике наличие в договоре условия о продление договора аренды по соглашению сторон после истечения его срока исключает применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ. Соответственно, договор не считается продленным. Однако существует и иное мнение.

 

Обоснование:

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В Определении Верховного Суда РФ от 09.01.2020 N 305-ЭС19-15922 по делу N А40-236290/2018 было высказано мнение, что исходя из принципа свободы договора (пункт 2 статьи 1, статья 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок. При этом далее ВС РФ указал, что только при наличии в договоре условия о невозможности продления договора на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон. То есть, по мнению ВС РФ, условие в договоре аренды, которое устанавливает, что продление договора аренды возможно только по соглашению сторон, исключает применение п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Данное мнение соответствует сложившейся судебной практике (см., например, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.2019 N Ф04-6233/2018 по делу N А45-3607/2018, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2017 N Ф09-3738/17 по делу N А07-10569/2015).

Однако существует и иное мнение, высказанное Арбитражным судом Поволжского округа в Постановлении от 26.05.2015 N Ф06-23801/2015 по делу N А72-1744/2014. В нем суд указал, что даже при наличии в договоре аренды условий, исключающих возможность продления срока действия договора без соглашения сторон на неопределенный срок, фактическое пользование имуществом по истечению срока действия договора со стороны арендатора при отсутствии возражений со стороны арендодателя указывает на его возобновление на неопределенный срок.

 

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.