Москва: +7 495 925-52-95
пн-чт: 09.00-19.00, пт: 09.00-18.00
Линия консультаций:+7 495 223-06-80
Может ли субарендатор нести ответственность перед собственником (арендодателем)?

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос

17.11.2021

Может ли субарендатор нести ответственность перед собственником (арендодателем)?

Вопрос:

Может ли субарендатор нести ответственность перед собственником (арендодателем) по договору субаренды? Изначально был заключен договор аренды между собственником и арендатором. Затем арендатор (с разрешения собственника) заключил договор субаренды.

 

Ответ:

По нашему мнению, за действия субарендаторов перед арендодателем ответственность несет непосредственно арендатор.

 

Обоснование:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Иными словами, субаренда заключается в сдаче арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу (субарендатору).

К договору субаренды применяются общие нормы, регулирующие договор аренды (абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

При заключении договора субаренды изначальный арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного договора аренды.

В законодательстве не содержится норм, содержащих определение договора субаренды, но на основании ст. 615 ГК РФ можно сделать вывод о том, что договором субаренды является договор, согласно которому арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное пользование на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды.

Сторонами в договоре субаренды следует считать субарендодателя (арендатора по первоначальному договору аренды) и субарендатора. Особенностью договора субаренды является то, что договор субаренды является производным, то есть его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75). Таким образом, права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды, поскольку основной договор аренды по отношению к договору субаренды носит императивный характер.

Согласно условиям договора субаренды субарендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату. Последний, в свою очередь, принимает имущество, обязуясь платить арендную плату и использовать имущество по назначению, содержать его должным образом и передать его обратно по истечении срока договора субаренды.

Чтобы субарендатор смог воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 615, ст. 606 ГК РФ, при заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется получить от арендатора (субарендодателя) подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия (п. 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

 

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.



Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос