Как учесть расходы, осуществляемые в связи с планируемым строительством МКД?

Вопрос:

Организация-застройщик планирует строительство МКД. Несетрасходы, связанные с поиском участка под строительство МКД (изыскательные работы и разработка концепции, стадия АР, поиски земельных участков и услуги риэлторов).Как учесть расходы, если пока у нет понимания итоговой концепции и проекта объекта?

Ответ:

Организации необходимо разделить в учете затраты, которые будут формировать стоимость земельного участка, как объекта капвложений, и затраты, которые будут формировать стоимость МКД, как готовой продукции.

В частности, на наш взгляд, расходы, связанные с поиском участка под строительство МКД (услуги риэлторов) будут формировать стоимость земельного участка.

Затраты на изыскательные работы и разработку концепции, стадию архитектурного проектирования будут формировать стоимость объекта строительства.

Обоснование:

В связи с тем, что с 2022 года в обязательном порядке необходимо будет применять ФСБУ 6/2020 "Основные средства" и ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения" (Приказ Минфина России от 17.09.2020 N 204н), мы рекомендуем даже в том случае, если организация не начала их досрочное применение, учитывать положения данных стандартов в отношении новых объектов учета. Такой подход позволит облегчить переход на новые ФСБУ.

Если обратиться к ФСБУ 26/2020, то единицей учета капитальных вложений является приобретаемый, создаваемый, улучшаемый или восстанавливаемый объект основных средств (п.7 ФСБУ 26/2020).

В свою очередь по п.4 ФСБУ 6/2020 необходимыми условиями для признания объекта в качестве ОС являются, в частности, следующие:

• Объект предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;

• Объект предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев.

Соответственно если организация создает объект не для использования в своей собственной деятельности, а для продажи, то порядок бухгалтерского учета такого объекта не регламентируется ФСБУ 6/2020 "Основные средства" и ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения". Аналогичная по смыслу норма отражена и в п.1.2 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" (утв. Минфином РФ 30.12.1993 N 160).

По своей сути для компании-застройщика строительство МКД для продажи является производством и порядок бухгалтерского учета этого процесса логично определить в порядке, аналогичном производству готовой продукции.

Готовая продукция (конечный результат производственного цикла, активы, законченные обработкой (комплектацией), технические и качественные характеристики которых соответствуют условиям договора или требованиям иных документов, в случаях, установленных законодательством), предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности организации, является запасами (п.3 ФСБУ 5/2019 "Запасы", утв. Приказом Минфина России от 15.11.2019 N 180н).

В соответствии с п. 23, 24 ФСБУ 5/2019 в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции включаются затраты, связанные с производством продукции, выполнением работ, оказанием услуг. К таким затратам относятся:

а) материальные затраты;

б) затраты на оплату труда;

в) отчисления на социальные нужды;

г) амортизация;

д) прочие затраты.

В фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции включаются затраты, прямо относящиеся к производству конкретного вида продукции, работ, услуг (прямые затраты), и затраты, которые не могут быть прямо отнесены к производству конкретного вида продукции, работ, услуг (косвенные затраты).

При этом в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются (п.26 ФСБУ 5/2019):

а) затраты, возникшие в связи с ненадлежащей организацией производственного процесса (сверхнормативный расход сырья, материалов, энергии, труда, потери от простоев, брака, нарушений трудовой и технологической дисциплины);

б) затраты, возникшие в связи со стихийными бедствиями, пожарами, авариями и другими чрезвычайными ситуациями;

в) обесценение других активов независимо от того, использовались ли эти активы в производстве продукции, выполнении работ, оказании услуг;

г) управленческие расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с производством продукции, выполнением работ, оказанием услуг;

д) расходы на хранение, за исключением случаев, когда хранение является частью технологии производства продукции (выполнения работ, оказания услуг);

е) расходы на рекламу и продвижение продукции;

ж) иные затраты, осуществление которых не является необходимым для осуществления производства продукции, выполнения работ, оказания услуг.

Поскольку это довольно общие нормы, то на наш взгляд при формировании стоимости объекта строительства, как готовой продукции, возможно принимать во внимание и нормы, определяющие порядок определения стоимости капвложений (п. 5, 9, 10, 16 ФСБУ 26/2020).

Так в составе стоимости объекта строительства могут быть учтены затраты на подготовку проектной, рабочей и организационно-технологической документации (архитектурных проектов, разрешений на строительство, др.), организацию строительной площадки и осуществление авторского надзора. Однако в составе стоимости объекта строительства не учитываются затраты, понесенные до принятия решения о его приобретении (создании). Такие затраты признаются расходами периода, в котором понесены (п. 2, 3, 4, 11, 18, 19 ПБУ 10/99).

Также нужно учитывать, что сам земельный участок, на котором планируется к постройке МКД, в учете признается в качестве отдельного объекта и учитывается сначала в качестве капвложений, а затем вводится в эксплуатацию как объект ОС. После завершения строительства и прекращения права собственности на земельный участок, его стоимость, может быть перенесена на стоимость построенного многоквартирного дома. В этом случае земельный участок подлежит списанию из состава ОС с отнесением его стоимости на счет учета затрат на строительство (п. 40 ФСБУ 6/2020, п. 5, 7, 9 ПБУ 10/99).

Таким образом организации необходимо разделить в учете затраты, которые будут формировать стоимость земельного участка, как объекта капвложений, и затраты, которые будут формировать стоимость МКД, как готовой продукции.

Если какие-либо затраты касаются нескольких объектов строительства, то они по своей сути будут являться косвенными для целей бухгалтерского учета. Косвенные затраты распределяются между конкретными видами готовой продукции обоснованным способом, установленным организацией самостоятельно в своей учетной политике (п.25 ФСБУ 5/2019, п. 2, 7 ПБУ 1/2008).

Обращаем ваше внимание, что как ФСБУ 5/2019, так и ФСБУ 26/2020 и ФСБУ 6/2020 требуют проводить регулярную проверку активов на обесценение.

Отметим, что в случае признания дальнейших этапов работ бесперспективными и отказа от строительства объекта, по которому уже понесены какие-либо затраты, их сумма подлежит списанию в бухгалтерском учете на расходы текущего периода (п.41, 43 ФСБУ 5/2019, аналогичные по смыслу нормы есть в, п.19, 20, 22 ФСБУ 26/2020 и п. 21, 22 ПБУ 24/2011 "Учет затрат на освоение природных ресурсов", которые могут, на наш взгляд, применяться в рассматриваемой ситуации по аналогии на основании п.7.1 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации").

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос