01.06.2021

Как разграничить ремонт и неотделимые улучшения?

Вопрос:

Организация проводит строительно-монтажные работы в арендованном помещении (с согласия арендодателя и за счет средств арендатора). Общестроительные работы по акту, полученному от подрядчика, включают создание перегородок и стен, подвесных потолков, проемов, полов и проч. Возможно ли отнести эти затраты к текущему ремонту или необходимо принимать их как неотделимые улучшения?

 

Ответ:

К текущему ремонту относятся работы по устранению недостатков, поломок, препятствующих нормальному безопасному функционированию основного средства, работы по систематическому и своевременному предохранению его от износа помещения.

Неотделимые улучшения направлены на улучшение свойств, качеств основного средства или изменение его назначения в рамках которых, в частности, изношенные детали и конструкции меняются на новые или происходит замена отдельных элементов на более прочные и экономичные.

Полагаем, что данные работы относятся к неотделимым улучшениям.

 

Обоснование:

 

Готовое решение: Что такое неотделимые улучшения арендуемого помещения и чем они отличаются от отделимых улучшений (КонсультантПлюс, 2021)

Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.

Когда работы направлены на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, это текущий ремонт. В процессе такого ремонта ликвидируются мелкие повреждения и неисправности.

Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя. Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

 

Готовое решение: Что такое текущий ремонт арендованного помещения и чем он отличается от капитального (КонсультантПлюс, 2021)

Текущий ремонт арендованного помещения - это систематический ремонт и (или) замена его отдельных частей, которые проводятся как для профилактики, так и для устранения недостатков, возникших при использовании помещения. В процессе такого ремонта устраняются мелкие повреждения и неисправности, например заменяются разбитые стекла, сломанные дверные ручки, плинтусы и т.д.

Такое определение можно сформулировать на основе тех определений текущего ремонта нежилых зданий и сооружений, которые содержатся в официальных документах. Представляется, что эти определения применимы к помещениям, поскольку помещение является частью объема здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).

 

Готовое решение: Что такое текущий ремонт здания и какие работы к нему относятся (КонсультантПлюс, 2021)

Что такое текущий ремонт здания и какие работы к нему относятся

Текущий ремонт здания - это одна из мер, которые должны предприниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

К такому ремонту, как правило, относится устранение мелких неисправностей, которые выявляются при повседневной эксплуатации здания, работы по систематическому и своевременному предохранению здания от преждевременного износа. При этом оно практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08).

Обратите внимание, что сведения о проведении текущего ремонта нужно отражать в журнале эксплуатации здания. Форма такого журнала и требования по его ведению должны быть утверждены Минстроем России (ч. 5, 6 ст. 55.25 ГрК РФ).

Однако на сегодняшний день они не утверждены, поэтому рекомендуем разработать собственную форму журнала и использовать ее до того, как формы будут утверждены на законодательном уровне.

 

Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».

Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.